Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок продажи земельного участка с обременением». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Образец составления договора купли-продажи с обременением
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Купленный в ипотеку дом на законных основаниях принадлежит собственнику. Это подтверждается документом, получаемым после завершения сделки в «Росреестре». Но в свидетельстве о праве собственности указывается, что недвижимость находится в залоге у банка. Без разрешения кредитно-финансовой организации собственник не может проводить сделки — продавать, обменивать или дарить дом в ипотеке. Такие ограничения действуют до тех пор, пока долг перед банком не будет полностью выплачен. Поэтому при решении вопроса продажи дома в ипотеке стоит обратиться в финансовое учреждение, где был оформлен заем, и подать соответствующее заявление.
Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году
Льготная государственная программа ипотечного кредитования направлена на поддержку граждан, решивших купить частный дом в сельской местности. Заемщику, который подходит под требования банка, выдается одобрение на приобретение недвижимости: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, коттеджа, участка под ИЖС.
В условиях льготной программы поддержки жителей небольших населенных пунктов до 30 тысяч человек есть существенное ограничение для собственников жилья. Продажа частного дома или другого вида недвижимости, который купили под сельскую ипотеку, невозможно в течение пяти лет с момента подписания договора кредитования. Даже если за это время задолженность была полностью погашена.
Если дом был куплен в ипотеку и при покупке задействовались денежные средства материнского капитала, то на каждого члена семьи, в том числе на несовершеннолетнего ребенка, должны быть выделены доли после погашения кредита и снятия обременения. По закону для продажи такой недвижимости необходимо дополнительно запросить разрешение у органов опеки и попечительства.
После получения выписок из «Росреестра» можно оформить сделку купли-продажи дома. При этом в новом жилье на детей должны быть выделены доли, а площадь приобретаемой недвижимости — равна или больше предыдущей. Также органами опеки учитываются санитарно-техническое состояние помещения, благоустройство и наличие коммуникаций.
При покупке недвижимости граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет с суммы сделки и с процентов, выплаченных по ипотеке. При продаже дома, который находится в обременении, полученная компенсация остается у собственника жилья.
Доход со сделки необходимо задекларировать и заплатить НДФЛ. Если дом был в собственности менее 5 лет, цена продажи равна или меньше покупки, то подоходный налог составит 13% от разницы суммы сделки. При расчете учитывается стоимость без учета процентов ипотеки.
При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.
Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.
В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.
✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)
✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке
✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу
✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется
✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)
✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит
✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения
Продажа квартиры с залогом в пользу бывшего собственника не имеет существенных отличий от обычной сделки, за исключением того, что одновременно с регистрацией права собственности регистрируется и его обременение залогом.
Первый этап регистрации сделки — это заключение сторонами договора купли-продажи. Договор заключается в виде одного документа, но в нескольких экземплярах. Обычно стороны подписывают соглашение до момента обращения в орган регистрации или в МФЦ, но можно сделать это и на месте.
Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца при рассрочке платежа обычно выгоден покупателю. Он может купить недвижимость, не теряя время и средств на оформление ипотечного кредита. Свои плюсы существуют и для продавца — предоставив рассрочку, он не теряет покупателя, который хоть и не имеет полной суммы, но готов заплатить нужную собственнику цену за квартиру. Однако данный вид соглашения более рискованный для обеих сторон, чем обычный договор купли-продажи недвижимости. Поэтому очень важно грамотно составить текст договора, особенно ту часть, которая касается залога недвижимости и порядка расчета между сторонами. Обычно участники сделки в подобных случаях обращаются за юридической помощью.
Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.
При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.
В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.
Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.
Ипотечный кредит подразумевает выдачу банком крупной суммы в пользу заемщика под залог недвижимости на продолжительный срок. Так как квартира или дом становится предметом залога, банк получает на него часть имущественных прав. Это будет продолжаться до момента погашения ипотечного займа.
Любые операции с залоговой недвижимостью могут быть осуществлены только с официального согласия банка. Оно оформляется в письменной форме. При отсутствии согласия сделка будет считаться недействительной.
Аренда – это предоставление помещения в пользование человеку на определенный период времени за конкретную плату в денежном эквиваленте. Арендаторы при этом имеют право пользоваться предоставленным жильем и проживать в нем в течение оговоренного договором срока.
Во время действия договора аренды выселить арендаторов невозможно. Это допускается только по решению суда, однако орган не вынесет подобного вердикта без веских оснований. Изменение собственника по закону не является таким основанием.
Задолженность за коммунальные услуги тоже может стать неприятным «сюрпризом» для нового владельца жилья. Зачастую, продавец даже не предупреждает потенциального покупателя о наличии долга. Разумеется, такие действия не правомерны.
Но не только подобные продавцы нарушают закон. Сотрудники ЖКХ, как правило, выдвигают требования по выплате долгов новому хозяину. Тем не менее, их действия не корректны.
Долги прежнего собственника не касаются нового владельца. Однако довольно часто доказывать свою непричастность к образовавшейся задолженности новому хозяину приходится в суде.
Договор купли-продажи земельного участка с обременением
Этот нюанс нельзя назвать обременением в общем понимании. Тем не менее покупатель рискует, приобретая квартиру, которая была приобретена с использованием материнского капитала.
В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.
Если в приобретаемой квартире или доме прописан человек, следует потребовать его выписки до заключения договора купли-продажи. Еще один вариант – четкое указание в договоре даты выписки.
Дело в том, что прописанное лицо может создать в будущем немало проблем. Чаще всего выписка возможна только в судебном порядке.
Следует быть особенно внимательными, если квартира или дом были получены продавцом по завещанию. Прописанный человек может оказаться отказополучателем в рамках завещательного отказа. Тогда выписка будет невозможна.
Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.
Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.
Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.
Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.
Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.
В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.
Некоторые разновидности обременений не указываются в выписке из ЕГРН, поэтому отследить их достаточно сложно. Например, если один из собственников состоит в браке, то для совершения сделки необходимо получать разрешение супруга.
Другая распространенная ситуация связана с наличием несовершеннолетних среди собственников. В этом случае продавцу квартиры до заключения договора необходимо обратиться за согласием в органы опеки и попечительства.
Поэтому при покупке недвижимости стоит также обращать внимание на документы собственника, а также правоустанавливающие документы на недвижимость
B oбщeм cмыcлe oбpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГК PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт.
Oбpeмeнeниe — этo paзнoвиднocть apecтa имyщecтвa или нeдвижимocти. Пo cyти, нaклaдывaeтcя лимит oпpeдeлeнныx дeйcтвий, кoтopыe кaким-либo oбpaзoм cвязaны c пoмeщeниeм.
Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи
Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.
Oбpeмeнeния, cвязaнныe c пoнятиeм cepвитyт
Tepмин «cepвитyт» oзнaчaeт пoдчинeннoe пoлoжeниe, или oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт, кoтopыe пpeдocтaвляютcя лицaм, нe являющимcя влaдeльцaми нeдвижимocти. Пoнятиe cepвитyт чacтo вcтpeчaeтcя пpи oпpeдeлeнии зeмeльныx oтнoшeний, нaпpимep, пpaвo пpoклaдывaть кoммyникaции чepeз coceдний yчacтoк или пpoeзжaть чepeз нeгo cлeдyя к cвoeй тeppитopии. B oтнoшeнии жилыx и нeжилыx пoмeщeний, cepвитyт мoжeт pacпpocтpaнятcя нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaлкe или oфиcax, кoтopыe пpинaдлeжaт paзным влaдeльцaм.
Пo дoгoвopy дoвepитeльнoгo yпpaвлeния coбcтвeнник жилья пepeдaeт пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy бeз oфopмлeния нa нeгo пpaвa coбcтвeннocти. Taкoe coглaшeниe вcтyпaeт в cилy пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв y нoтapиyca. Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв кyпли-пpoдaжи этo oбpeмeнeниe тepяeт юpидичecкyю cилy.
Oбpeмeнeниe пo дoгoвopy peнты
Peнтa — этo пepeдaчa пpaв coбcтвeннocти нa нeдвижимocть в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. К тaким cдeлкaм oтнocят дoгoвopa пocтoяннoй, пoжизнeннoй peнты или пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, пpи кoтopыx peнтный дoлжник oбязaн нe тoлькo выплaчивaть oпpeдeлeннyю cyммy, нo пoмoгaть пo xoзяйcтвy, или yxaживaть зa peнтным кpeдитopoм. B cooтвeтcтвии c дoгoвopoм peнты, peнтный дoлжник пoлyчaeт пpaвo pacпopяжaтьcя oбъeктoм пocлe cмepти бывшeгo coбcтвeнникa.
Oбpeмeнeниe вoзникaeт нe тoлькo в peзyльтaтe cдeлoк или дoлгoвыx oбязaтeльcтв, caм coбcтвeнник имeeт пpaвo oгpaничить пepeчeнь дeйcтвий, кoтopыe мoжнo пpoвoдить c нeдвижимocтью. Taкиe мepы чacтo иcпoльзyют apeндoдaтeли, чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв. Пo coбcтвeннoмy peшeнию oбpeмeнeниe нa квapтиpy мoгyт нaлoжить и нacлeдники, кoтopыe oпacaютcя пocягaтeльcтв нa имyщecтвo co cтopoны дpyгиx poдcтвeнникoв или лиц, кoтopыe имeли дocтyп к дoкyмeнтaм нa жильe. Чтoбы oфopмить oгpaничeниe пpaв, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe пoдтвepдят нeoбxoдимocть пpoвeдeния пoдoбнoй пpoцeдypы.
Нeoбxoдимыe дoкyмeнты:
Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.
Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.
После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.
В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.
Покупка залоговой квартиры с торгов
Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.
Судебный арест
Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.
Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.
Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.
Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.
Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.
Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца
Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.
Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.
Наличие ограничения ещё не говорит о том, что купить участок не получится. Однако к договору нужно будет относиться предельно внимательно и осторожно.
В первую очередь нужно обратить внимание на тип ограничения. Так, если наложен арест, то купить надел не получится, пока он не будет снят. Обойти это правило нельзя, Росреестр не имеет даже технической возможности зарегистрировать подобную сделку.
Если же речь идёт о залоге, то обязательным условием считается оформление разрешения от залогодержателя. Оформлять его нужно в письменном виде, заверяя у нотариуса. Несоблюдение формы может привести к отказу в регистрационных действиях.
Если сделка будет зарегистрирована, но при этом будут иметься какие-то нарушения, например, будет отсутствовать должным образом оформленное согласие от залогодержателя, то впоследствии договор может быть признан недействительным в судебном порядке, по заявлению заинтересованного лица.
По структуре соответствующий договор не будет отличаться от стандартного документа. Также обозначаются наименования сторон, вид недвижимости с технической информацией по ней, стоимость предмета, ссылки на законодательные документы, предоставленные каждой стороной в процессе оформления контракта и совершения покупки. Договор купли-продажи с обременением отличается от типового тем, что в нем обязательно прописывается отдельный пункт, в котором предмет ограничения и его вид полностью излагаются текущим владельцем.
Потенциальный покупатель должен быть в курсе этого обстоятельства, только после этого, стороны заверяют договор подписями. То, что покупатель соглашается и принимает все возможные риски, прописывается в теле документа. Это поможет исключить вероятность его оспаривания в будущем.
Причины расторжения договора купли-продажи с обременением прописаны в параграфе 2 Гражданского кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Основная из них — получение информации после совершения соглашения. По этой причине соответствующий владелец вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением. Обращаться следует в территориальный районный суд по месту расположения объекта недвижимости.
Главное доказать, что на момент совершения данной сделки заявитель не имел информации относительно наличия императивного ограничения. Соответствующее обстоятельство будет проверено в тексте документа о купле-продаже объекта.
- не нужно перезаключать договор, но направить арендатору уведомление, что арендодатель изменился потребуется в обязательном порядке;
- в договоре купли-продажи должно быть условие о том, что надел передан в аренду. Это означает, что покупатель в курсе о наличии соответствующего ограничения.
- данные о расположении участка, размеры, цель использования;
- информация об обременении;
- условия, по которым покупатель оплачивает стоимость участка;
- обязательства сторон;
- прилагаемые документы на участок (строение на нем);
- договор передается покупателю и продавцу;
- реквизиты сторон с указанием личных данных, места проживания, телефонов;
- подписи участников сделки.
Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.
На такие требования законом установлен срок исковой давности – один или три года, в зависимости от оспоримости или ничтожности сделки. При этом, в число соответчиков будут привлечены должностные лица Росреестра, пропустившие такую сделку с нарушением законодательных актов.
Данные ограничения устанавливаются уполномоченными органами в соответствии с нормами закона (к примеру, судом), а также на основании заключаемого сторонами договора (например, об ипотеке). По сути, любая сделка, совершённая по отношению к определённому земельному участку, имеет обременительный характер, с юридической точки зрения.
Наличие каких-либо ограничений на земле может оттолкнуть потенциальных покупателей, так как обременения существенно мешают в полной мере эксплуатировать приобретаемый участок, а в некоторых случаях заключённая сделка может быть признана недействительной (к примеру, при аресте земли). Чтобы проверить участок на обременение, требуется обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку по конкретной земле.
Обременение в виде сервитута, скорее всего, останется с покупателем навсегда, нравится ему это или нет. Поэтому, если вас не устраивает проход, через который сосед проходит или подъезжает к своему участку или к водоколонке, расположенной на вашем участке – просто не совершайте сделку.
Это еще два варианта обременения, действующие в пределах срока соответствующих договоров. Договоры с подобным обременением регистрируются в Росреестре без проблем, поскольку само обременение не предполагает ограничение права распоряжения собственностью.
- истечения срока действия или расторжения договоров аренды, частного сервитута;
- постановлений или НПА об отмене публичного сервитута;
- исполненных долговых обязательств (подтверждаются отметкой на залоговой закладной);
- судебных решений;
- справки о снятом аресте
Договор купли-продажи с обременением
- Земельный участок не может быть продан или передан во временное пользование, пока на него оформлена ипотека;
- Реализовать землю с сервитутом можно только если будет сохранен правовой порядок (сервитут будет действовать до истечения времени, на который он был установлен);
- Под действием обременения, правообладатель не всегда имеет возможность использовать земельный участок по своему прямому назначению. Запрет может быть полный или частичный.
Земельный участок, взятый в ипотеку, может находиться под арестом. Точно так же, как и в предыдущем случае, распоряжаться землей без согласия третьего лица – банка – собственник не может.
Покупатель обязательно должен попросить владельца участка предоставить личные документы, бумаги на участок, выписку из ЕГРП, а также банковские справку и договор.
Ипотечное кредитование в отличие от простого подразумевает переход долговых обязательств от одного собственника земельного участка к другому. Поэтому чтобы не нажить проблем, покупатель должен побеседовать с представителем банка и решить, как погасить долг и снять арест, наложенный на имущество.
Обычно в таких случаях покупатель, приобретя участок, спустя время узнает о том, что он был сдан в аренду.
Так как в выписке из ЕГРП не указываются эти сведения, то покупатель должен сам узнавать — сдается или нет земля. Для этого следует проверить документы владельца земли, обговорить с соседями, может они будут в курсе нанимателей.
Сделка купли-продажи участка с таким обременением будет считаться действительной и законной, ограничение будет снято тогда, когда истечет срок договора аренды.
Если покупатель не хочет ограничивать себя, то он должен договориться с нанимателем и попросить расторгнуть договор.
Публичное и частное ограничение такого типа может быть наложено на земельный участок даже без ведома его собственника.
Необходимо оно для того, чтобы были выполнены общественные нужды. Например, проложена канализация, водопровод или был организован проезд к соседнему участку.
Действует такое ограничение по соглашению между сторонами (частное, когда требуется), либо по решению суда (публичное) до того момента, пока не будут выполнены требования.
Приобретая земельный участок с таким обременением, гражданин должен помнить, что оно никуда не денется и перейдет ему вместе с землей.
Владелец может распоряжаться участком, как пожелает, но только ему придется выполнять соглашение.
Как заключить договор купли-продажи с обременением?
В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.
Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.
Нахождение объекта в залоге — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.
Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.
В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.
Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.
Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.
До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.
В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.
- совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
- правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
- технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
- справка о численном составе семьи;
- выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
- отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
- доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
- разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
- согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.