Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.

Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

Переуступка права аренды земельного участка

Регистрация договора производится после уплаты сторонами госпошлины, которая для физического лица составляет 2 тысячи рублей.

Согласие основного арендодателя нужно получать при сроке аренды, превышающем 5 лет. Во всех остальных случаях стороны сделки обязаны только уведомить собственника об изменении пользователя участка.

Процедура переуступки прав аренды на участок земли пока не пользуется большой популярностью в земельных правоотношениях между физическими и юридическими лицами. Но именно благодаря ей первоначальный наниматель может быстро решить вопрос при возникновении проблемы и невозможности использования земли по назначению в своих интересах.

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

ВС решил спор о возможности уступки прав по договору аренды

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Аренда недвижимости по схеме переуступки права аренды представляет собой передачу прав аренды действующим арендатором новому арендатору. Более всего такая схема встречается среди объектов торговой недвижимости или уже готового бизнеса. Например, в успешно функционирующих торговых центрах арендаторы, планирующие съехать, часто подыскивают себе замену именно по переуступке права аренды. Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу, т.е. вносятся изменения в договор аренды в пользу нового арендатора. Сделку переуступки права аренды лучше проводить в трехстороннем порядке.

Важно понимать, что оплачивая договор ППА, вы покупаете себе возможность арендовать именно данное помещение на определенных условиях, которые уже были согласованы с прежним арендатором. Получается, что стоимость переуступки права аренды и является той ценой, которую нужно заплатить за право работать в данном помещении или ТЦ. По сути, вы заключаете договор субаренды, поэтому очень важно заранее изучить договор аренды помещения, прописаны ли в нем условия возможности сдачи в субаренду. Если арендодатель не против нового арендатора и это подтверждается договором, то следующим шагом следует внимательно изучить все положения договора аренды, так как в нём могут быть разнообразные ограничения: запрещена перепланировка, перепрофилирование, ограничения по ремонту и т.д. Условия договора аренды можно изменить, но в случае субаренды собственник помещения имеет право отказаться от внесения каких-либо изменений в договор. Чаще всего субаренда возможна только с согласия собственника объекта, поэтому необходимо перед заключением договоров встретиться и обсудить все с владельцем. Так же стоит отметить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды.

Переуступка прав аренды выгодна, если предлагаемое встроенное помещение расположено в проходном престижном месте, уже оборудовано под вашу сферу деятельности, а ставка аренды не завышена. В таких случаях есть смысл заключить договор субаренды и ППА, вносить изменения в действующий договор аренды в пользу нового арендатора. В теории переуступка права аренды может произойти и без арендодателя, если профиль деятельности и качественный уровень старого и нового арендаторов идентичны. В этой ситуации, уходящий арендатор, имеющий на руках долгосрочный договор аренды, подыскивает себе замену, переуступая право аренды за определённую сумму. Впрочем, на практике такие ситуации крайне редки, а владелец предпочитает всё же участвовать в выборе нового арендатора. Такая схема работы условно выгодна для всех сторон. Уходящий арендатор получает определённую сумму за переуступку, а новый получает нужный ему объект.

Данное право возникает при заключении арендатором договора аренды на новый срок, регламентируется ст. 621 ГК РФ. 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Сама аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто.

Это связано с тем, что изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли.

Но случаи бывают разные, и с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.

Для того, чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.

Как переуступить права аренды другому лицу?

Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).

Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:

Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.

В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.

Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.

Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

Все дополнительные бумаги, которые являются неотъемлемой частью договора, подписываются участниками сделки или подлежать прошиванию и нумерации вместе с основным документом.

Переуступка прав по договору аренды земельного участка (перенаем) — частое явление в гражданском обороте, но при этом урегулированное законодателем недостаточно подробно, ввиду чего возникает множество вопросов, требующих ответа. В нашей публикации мы разберем эти проблемы, а также некоторые процедуры, сопровождающие переуступку.

ВС применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка

Есть несколько нюансов при оформлении такой сделки. Во-первых, нужно заранее учитывать, что по сравнению с арендой срок договора переуступки не подлежит продлению. Во-вторых, стоит обсуждать все детали еще до его подписания, ведь после этого изменить полномочия арендатора или стоимость арендной платы нельзя.

Помимо этого, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В случае, если он заключается менее чем на год между физлицами, регистрация не требуется. Для неё физическому лицу понадобятся такие документы:

• Паспорт РФ или другое удостоверение личности.
• Заявление.
• Документы на землю.
• Подписанные договоры (двух видов) о переуступке в двух экземплярах (оригинал и копия).
• Кадастровый паспорт и план (масштаб 1:500) участка.
• Подтверждение того, что надел состоит на учете в налоговых органах.
• Письменное согласие супруга или супруги физлица на принятие земли в аренду. Если брак заключен не был, нужно предоставить справку об отсутствии законных отношений.

Если арендатор выполнил все условия договора и полностью удовлетворил арендодателя, то по истечению срока сделки её можно продлить. Это происходит в ситуациях, когда:

• Человек, взявший участок в аренду, добросовестно выполнял свои обязательства.
• Надел использовался строго по назначению.
• За весь срок использования состояние земли оставалось на должном уровне.
• Арендатор не сдавал участок в субаренду и не оформлял переуступку без соглашения с владельцем.
• Оплата производилась вовремя.

Максимальный срок аренды земли – истечение периода аренды, установленного изначально. При этом третье лицо получает не только все полномочия предыдущего арендатора, но и такие возможности:

1. Право выкупа. По истечении срока, арендатор может выкупить земельный участок.
2. Право на возведение построек. Если в договоре не указан запрет на построение различных сооружений, временный владелец может возвести что-нибудь на территории.
3. Своевременная оплата. Рассчитываться с владельцем нужно вовремя.
4. Использовать полученную землю можно не выходя за рамки ограничений, установленных договором.

При заключении сделки между физлицами, договор заключается по следующему образцу:

1. Предоставление паспортов всех сторон.
2. Вся информация по земельному участку: площадь, расположение и т.д.
3. Перечисление условий переуступки, упоминание прав и обязанностей арендатора.
4. Сумма долга на землю (если имеется) и способ его погашения.
5. Кадастровый паспорт и арендное соглашение относительно прошлого нанимателя.
6. Стоимость аренды, способ оплаты (внесение сразу всех средств, ежемесячная плата и т.п.).
7. Срок действия договоренности.
8. Назначение земли и как она будет использоваться.
9. Дополнительная информация об условиях сделки. Определяется в результате предварительных переговоров сторон и их соглашения.
10. Дата и место. Подписи участников.

Процедура переуступки права аренды земельного участка

Если в качестве арендодателя выступает государство, то действуют немного другие правила. Распоряжаться имуществом, расположенным на территории, можно только после получения разрешения местных органов власти (администрации). То есть при переуступке прав на муниципальный участок, необходимо получить согласие на это.

Однако если период аренды земли достигает пяти и более лет, у нанимателя появляются новые права. В пределах этого срока арендатор имеет право заключить сделку о переуступке своих прав без согласия государства. Он также имеет право сдать в субаренду отдельный участок вверенной ему территории. Нарушать и изменять условия договора при этом нельзя.

Действует одно важное правило. Если не было получено разрешение, в обязательном порядке нужно заранее оповестить арендодателя о передаче своих прав третьему лицу.

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо. Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Отказ в переуступке права аренды земельного участка

• Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
• Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
• Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
• Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
• Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
• Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
• При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.

Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.

Переуступка права аренды земельного участка в 2022 году

Общеизвестно, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать (см. Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Причем датой передачи прав и обязанностей по договору аренды считается дата регистрации соглашения. Указанная дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием объектом аренды.

Итак, чтобы избежать риска признания соглашения о перенайме недействительным, при его заключении арендаторам (первоначальному и новому) необходимо соблюсти следующие условия:

• оформить соглашение в письменной форме (в нем нужно определить конкретный объем передаваемых прав и обязанностей, в частности определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей новому арендатору);
• осуществить его государственную регистрацию (в зависимости от основного обязательства);
• получить согласие арендодателя на осуществление перенайма (или уведомить его о сделке);
• установить размер вознаграждения (платы) за перенаем (сделка должна носить возмездный характер).

Начнем с разъяснения понятия уступки прав применительно к арендным отношениям. Сама сделка аренды предполагает частичную передачу прав собственника имущества в пользу гражданина или организации. В результате арендатор, принявший имущество, наделяется либо правом пользования, либо одновременно правами владения и использования объекта. В качестве последнего может выступать объект, относящийся к категории движимого либо к категории недвижимого имущества. При этом в силу возмездности такой сделки арендодатель принимает от пользователя определенную соглашением плату.

Уступка прав в данном случае подразумевает передачу прав арендатора третьему лицу.

Иными словами, такую сделку можно назвать субарендой. В результате первоначальный арендатор становится арендодателем, а лицо, которому переданы права на объект выступает по отношению к нему арендатором. При этом как и первоначальная, данная сделка заключается на возмездной основе.

Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.

Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:

Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.

Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.

Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.

Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Последние изменения: Октябрь 2021

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности переуступки права аренды земельного участка

1. Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
2. Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев.

Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации. При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций).

Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Переуступка права аренды землей – сделка, при которой права и обязанности по договору аренды переходят третьей стороне, а арендатор полностью теряет связь с участком. Иными словами, в сделке поменялся арендатор, но юридически это оформляется не новым договором аренды, а документом по переуступке прав.

Основные положения переуступки арендных прав:

• Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, согласие собственника не нужно. Он не участвует в заключении сделки, не ставит подпись в договоре, не может выразить свое несогласие в отношении кандидатуры нового арендатора. Но это при условии, что в первичном договоре аренды нет запрета совершать переуступку в дальнейшем.

Для того, чтобы зарегистрировать новое соглашение, необходимы следующие документы:

1. Паспорта. Доверенности.
2. Учредительные бумаги (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговой и др.), приказ о назначении руководителя на должность – на юридическое лицо. Понадобятся только в том случае, если они ранее не подавались в Росреестр.
3. Заявление от участников процесса. Их подготавливает специалист МФЦ, поэтому сторонам остается только проверить и подписать.
4. Договор переуступки в трех экземплярах (договор аренды ранее уже проходил регистрацию и имеет отметку Росреестра, поэтому его не нужно предоставлять для учета новой сделки).
5. Согласие собственника, заверенное нотариусом, если срок аренды меньше 5 лет.

Прекратить пользование чужим участком за плату возможно при следующих обстоятельствах:

• при нарушении любой стороной условий договора;
• при использовании земельного надела не по назначению;
• при невозможности использования объекта из-за его непригодности;
• при взаимном решении сторон.

В соответствии с требованиями законодательства и условиями заключенного договора арендатор наделяется рядом возможностей.

Прежде всего, это касается пользования переданным имуществом, в том числе и земельным участком. Арендатор не получает объект в собственность, но вправе эксплуатировать занимаемую территорию в рамках условий договора. Также он может переуступать имущество третьим лицам.

В данном случае речь идет о субаренде. Следует отметить, что она возможна только при наличии согласия владельца участка. Также арендатор может полностью переуступить свои права третьему лицу. В этом случае также потребуется согласие собственника территории.

Ещё права арендатора могут стать предметом залога или вклада.

Возможности для пользователя предусмотрены и на случай изменения собственника. Такие ситуации не являются основанием для расторжения договора аренды. Это правило распространяется на случаи, когда пользователь ушел из жизни. Его возможности переходят к наследникам. Собственник участка не вправе отказать таким лицам во вступлении в договорные отношения.

Одной из возможностей арендатора является переуступка своих прав третьему лицу. Она допускается только в случае согласия собственника. Без него процедуру реализовать невозможно. Переуступка прав отличается от субаренды.

Особенность заключается в обязательствах пользователя перед владельцем участка. Если земля передается в субаренду, то ответственность все равно остается на прежнем участнике. В случае с переуступкой все несколько иначе.

В такой ситуации арендатор полностью передает свои права и обязанности другому лицу. То есть в этом случае сторона сделки изменяется. Соответственно права, обязанности и ответственность перед собственником возлагаются на нового арендатора.

Такая сделка носит возмездный характер и соответственно требует документального оформления. При этом дарение арендных прав не допускается.

Похожие записи:

• Проверить земельный участок онлайн
• Что будет за пересечение сплошной линии в 2022 году и новые изменения
• Разрешено или запрещено завершение обгона через сплошную в 2022 году