Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спорные вопросы по поводу продления договора аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.
Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение
В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:
- стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
- стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.
Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой
Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.
Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.
Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:
- если строительство не было санкционировано;
- категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
- работы так и не были начаты;
- участок используется не по назначению.
Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.
При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.
Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.
Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).
В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.
Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.
Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. №А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.
В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. №А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.
Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.
В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?
Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).
Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.
Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).
Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):
Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.
По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).
Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.
- Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
- Такую землю можно использовать в качестве залога для получения кредита в банковской организации.
- Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать или подарить.
Если у Вас действующий до 2022 г. договор аренды, то независимо от наличия или отсуствия кадастрового паспорта (кадастрового номера) на земельный участок Ваш договор, заключенный при Украине, будет действующим все это время. Чтобы устанавливать границу, если это не было сделано в свое время, нужно работать специалистам в этой области и оплачивать их труд. Не только в Вашем гаражном кооперативе это не сделано, но и по большинству объектов в нашем городе, которые не находятся в частной собственности (для этого необходимо значительное количество времени, немало денежных средств из бюджета и т.д.). Вот Правительство Севастополя по многим вопросам в СМИ или в судах утверждает о том, что вправе распоряжаться государственной замлей в пределах города Севастополя, и что эта земля относится к территории Севастополя, а надлежащих доказательств такой своей позиции не представляет да и не может представить!).
В принципе ст. 35 ЗК РФ никто не отменял, и судебная практика старается ее не нарушать. Теоретически есть у физических лиц неплохая позиция по ст.ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ биться за получение земельных участков в собственность, причем без проведения торгов. Физические лица могут даже пытаться получить весь земельный участок в общую долевую собственность или аренду без юридического лица (на собственников объектов недвижимости, если они таковыми являются юридически).
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2022, до 1 марта 2022 года:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
— Виндикация недвижимости. Предмет и условия удовлетворения виндикационного иска. Лица, права которых могут быть защищены посредством виндикационного иска. Судьба неотделимых улучшений при виндикации. Соотношение требований из неосновательного обогащения и виндикации. Виндикация и применение последствий недействительности сделок. Защита добросовестного приобретателя. Комментарии к новеллам ГК РФ.
— Предшествующая и последующие ипотеки. Старшинство ипотек. Защита залогодержателя, заключившего договор ипотеки с лицом, не являвшимся собственником предмета ипотеки — Последствия снижения рыночной стоимости предмета ипотеки (возможность досрочного истребования кредита или предъявления требования о предоставлении дополнительных обеспечений).
- требования ГК к форме договора аренды;
- возможные последствия несоблюдения требований о форме договора аренды;
- государственная регистрации договора и перехода права аренды объектов недвижимости;
- государственная регистрация заключения, изменения и расторжения (прекращения) договора аренды объектов недвижимости;
- момент вступления в силу договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации;
- инициатива представления документов на государственную регистрацию аренды объектов недвижимости;
- возможные последствия несоблюдения требований о государственной регистрации аренды объектов недвижимости.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.
После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.
В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления. При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве. Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.
Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:
- наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
- указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
- если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
Без торгов в 2022 году можно продлить договор аренды только в двух случаях. Первый – договор аренды земельного участка был оформлен ранее физическому или юридическому лицу без предварительного проведения торгов.
Здесь существуют различные нюансы – гражданские лица могут относиться к особому социальному статусу, а юридические пожелать начать коммерческую деятельность, соответствующую нормативным актам.
Второй же случай – это если договор был ранее подписан по результатам аукциона, но для ведения арендатором сельскохозяйственной деятельности.
Арендатор может попросту запросить выделение участка для садоводства – если такой объект был предоставлен даже на основании проведения аукциона, наниматель имеет право продления договора без торгов.
Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа.
В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации. В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления.
Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.
К примеру, если участок выдавался для ведения коммерческой деятельности, значит, требуется доказать использование объекта по назначению – представить бумаги по финансовой деятельности организации с указанием деятельности именно на участке.
Нередко в суд приводят свидетелей – это распространено при соглашении между физическим лицом и администрацией. В заявлении также следует указать, что надлежащее использование объекта может быть подтверждено показаниями свидетелей.
Нюансы применения ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды»
Все причины, при которых появляется потребность в продлении арендного договора, могут быть регулярными или разовыми. Регулярное продление договора аренды определенного участка в преимущественном большинстве случаев появляется в том случае, если в аренду берется какая-то территория, принадлежащая частному лицу, для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Оформление этого соглашения осуществляется на срок до двух-трех лет и продлевается до того момента, пока собственник не имеет никаких претензий к арендатору, и пока у последнего есть возможность оформления регулярных платежей.
Если владельцем земельного участка является частное лицо, то в таком случае для того, чтобы продлить аренду на прежних условиях, вовсе не обязательно подавать какие-то заявления, и вполне достаточно будет устно согласовать данный вопрос, так как происходит автоматическое продление аренды.
Для того, чтобы продлить договор аренды территории, принадлежащей государственным органам, письменное заявление подается непосредственно в тот орган, который является собственником этого имущества.
Таким образом, если земельный участок был арендован для ведения сельскохозяйственной деятельности у областных органов, то в таком случае для того, чтобы продлить аренду, нужно будет подавать обращение в территориальное отделение Росимущества, адрес которого в любой момент можно будет узнать на официальном сайте.
Заявление оформляется в соответствии со стандартной формой и начинается с указания полного наименования того органа, в который подается обращение, а также ФИО уполномоченного сотрудника, который будет заниматься рассмотрением поданного обращения.
Договор может автоматически продлеваться в том случае, если обе стороны в принципе проигнорировали факт истечения сроков аренды.
В такой ситуации документ полностью сохраняет свою юридическую силу на тот промежуток времени, на протяжении которого он действовал изначально, причем все условия также будут сохранены и какая-либо необходимость в повторной регистрации документа отсутствует.
Единственным условием для автоматического продления является отсутствие каких-либо претензий к исполнению обязательств со стороны участников сделки.
В первую очередь, юридическое сопровождение предусматривает детальную экспертизу документов по указанному наделу, в которой должны быть прописаны ключевые условия договора аренды, его продолжительность, цели использования земельного участка и прочие особенности.
Квалифицированные специалисты тщательно проверяют предоставленную документацию на предмет ее соответствия нормам действующего законодательства.
Продление договора аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов, осуществляется в соответствии с нормами, указанными в статье 39.6 Земельного кодекса.
В частности, данной статьей указывается, что продление договора может осуществляться в том случае, если предоставление в аренду осуществлялось без торгов или для ведения дачного хозяйства и садоводческой деятельности.
Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов
Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.
Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.
Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.
Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.
Для ясности рассмотрим пример.
Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.
Заявление о продлении подано 30 марта.
В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.
Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.
Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.
Разбираются суды: о продлении договора аренды на прежних условиях
Данное условие состоит в следующем.
У администрации не должно быть информации о нарушении арендатором земельного законодательства.
Если такая информация есть, то нарушение должно быть устранено.
В противном случае, срок договора аренды земельного участка не продлят.
На какой срок продлят договор аренды земельного участка?
В законе 58-ФЗ установлен предельный срок – 3 года.
Это означает, что продлить аренду можно максимум на три года.
Кто определяет продолжительность срока продления в законе не сказано.
Вероятнее всего желаемый срок продления определяет арендатор в заявлении, которое подает в администрацию.
В любом случае, больше чем на 3 года аренду не продлят.
07 марта 2019 года между мной и администрацией города заключен договор № 125/19 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:236598:45, площадью 1200 кв.м. сроком на 20 лет для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации:
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды.
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
На основании вышеизложенного,
Возможность продления срока договора аренды земельного участка имеет временные рамки.
Заявление о продлении можно подать в период с 14 марта 2022 до 01 марта 2023 года.
Иными словами, власти дали примерно 1 год, в течение которого можно продлить аренду.
Если вам действительно важно продление договора аренды, то не откладывайте в «долгий ящик».
Что должна сделать администрация?
Под администрацией понимается арендодатель.
У сотрудников администрации есть 5 рабочих дней для заключения соглашения.
Пятидневный срок исчисляется с даты получения заявления (обращения).
Администрация обязана не перезаключить новый договор, а сделать дополнительное соглашение к действующему.
Другими словами, к основному договору должно прилагаться подписанное дополнительное соглашение.
В соглашении должно быть отражено увеличение срока аренды, на период, указанный в заявлении, но не более 3-х лет.
Указанное дополнительное соглашение заключается без каких-либо торгов.
Если основной договор проходил регистрацию в ЕГРН, то дополнительное соглашение тоже надо регистрировать.
Как правило, договоры аренды, заключенные более, чем на 1 год, подлежат регистрации в ЕГРН.
Для тех, кто не знает.
ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости.
Поэтому, если основной договор зарегистрирован в ЕГРН, то любые дополнительные соглашения тоже надо регистрировать.
Предвижу уловку со стороны чиновников, которые могут сказать, что дополнительное соглашение регистрировать не обязательно.
Не верьте подобным утверждениям.
Если арендодатель является частным лицом, то при отказе без предъявления обоснованных претензий и передаче участка в аренду другому человеку, это можно оспорить. Основанием для оспаривания будет нарушение приоритетных прав арендатора.
Чтобы продлить действие арендных отношений, физические лица обмениваются письменными уведомлениями. Арендодатель напоминает арендатору об окончании периода и предлагает продление. Если вторая сторона согласна – оформляется соглашение.
Продление Договора Аренды Земельного Участка После Истечения Срока 2022
Если обе стороны не предприняли никаких действий по окончании срока аренды, то договор автоматически продлевается. При этом дальнейшее использования земли происходит по условиям первоначального договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.
- указанный земельный участок был изъят из оборота или изменилась его категория, не допускающая использования в соответствии с текущим договором;
- земля перешла в государственный резерв;
- имеется запрет на приватизацию указанной территории.
В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если основной договор нотариально удостоверен – то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть нотариально удостоверенными.
В статье 621 ГК установлены два варианта продления: В первом случае могут поменяться все условия: цена, срок, возможность или невозможность передачи участка в субаренду и другие. В таком случае придётся составлять новый договор для продления найма участка.Ситуация усложняется, если арендодателем выступает государство или муниципалитет.Публичные территории обычно предоставляются с проведением торгов, и преимущественное право не избавляет арендатора от необходимости участвовать в торгах, если нет причин для предоставления земли без торгов.Приняли решение заключить договор аренды земельного участка с юридическим лицом?Интересуетесь особенностями и отличиями подобной процедуры? Узнайте различия соглашений между юридическими и физическими лицами из нашей статьи!
- за три месяца до истечения срока арендующий обращается в местную администрацию с сопутствующими документами;
- составляется заявление о продлении срока действия аренды земельного участка;
- заявление с документами принимается на рассмотрение, решение выносится в течение месяца ;
- на основании принятого решения заключается новый договор аренды земельного участка или дополнительное соглашение о его продлении.
Если мы исходим из политики предупреждения возможных споров с органами власти, то, очевидно, необходима стимуляция воли лиц, принимающих решения. Будет ими (этими лицами) двигать чувство ответственности, желание творить, простое желание решить возникшую проблему или какой либо иной интерес, это, извините, дело индивидуальное и сильно зависит от правовой культуры и традиций органа власти.
Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.
ВС разъяснил вопрос об аренде земли под МКД, построенным с участием дольщиков
В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично. В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.
Договор аренды составляется в отношении участка земли, имеющего конкретные границы. Чертеж участка, прилагается к каждому его экземпляру. Образец договора аренды (см.ниже) представляет собой некий шаблон, который содержит универсальные условия, подходящие для большинства сделок.
Продление возможно на правовых основаниях:
- взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
- по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
- на основании административного решения (по согласию сторон).
Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.
В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия
В 2022 году были приняты изменения в законодательство, в результате которых усилились требования к тем, кто строит дом на арендованной земле. Теперь в том случае, если строительство не начиналось, местные власти имеют право предложить участок новому хозяину с использованием аукциона.
Статья 22 Земельного Кодекса (ЗК) регламентирует то, в каких случаях у арендатора появляется преимущественное право для заключения договора на новый срок.
В 2022 году в Гражданском Кодексе была введена статья 239.1, в которой предусмотрено, что недостроенные объекты после окончания срока аренды могут быть отобраны у владельца и проданы.
Заявление оформляется в виде ходатайства, где формулируется просьба о продлении существующих арендных отношений. Бумагу сдают в земельный отдел местного муниципалитета. Ее отдают в канцелярию вместе с подготовленным пакетом документов.
Если населенный пункт имеет небольшую величину, то обращаться необходимо непосредственно к главе местной администрации.
Важно, чтобы начало нового договора не происходило в течение действия прежнего арендного соглашения. В этом случае суд признает вновь подписанный документ не имеющим юридической силы.
Срок действия арендного договора на участок для строительства дома составляет 20 лет. В некоторых случаях он может оформляться пожизненно. Допускается использование меньшего срока. Если договор имеет длительность менее 1 года, нет необходимости регистрировать в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Более длительное арендное соглашение подлежит обязательной регистрации.
Арендная плата зависит от расположения участка и наличия коммуникаций. Обычно при аукционных торгах она первоначально составляет 1,5% от кадастровой стоимости.
В процессе аукционной процедуры она может быть повышена. Окончательное решение по величине платы принимают местные власти.
Продление договора при наличии законных оснований осуществляется без использования торгов. В том случае, когда такое право отсутствует, земля выставляется на аукцион на общих основаниях. При продлении прежнего соглашения цена аренды обычно не меняется. При заключении нового договора она может быть другой, определённой с учётом новых обстоятельств.
При получении права аренды через аукцион, происходят торги, на которых участники будут повышать цены. Чтобы получить право подписать документ. В этом случае плата будет максимальной.