Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно досрочно погашать ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Можно ли досрочно погасить ипотеку
- Зачем гасить ипотеку досрочно
- Условия досрочного погашения
- Варианты досрочного погашения
- Что лучше уменьшить: срок или платеж
- Зачем такие сложности
- Сделайте платежи удобными
- Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить
- Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.
Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком
Здесь тоже могут быть сюрпризы. Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает — можно разом закрыть хоть весь кредит, — а вот минимальные лимиты устанавливают практически все. Причем каждый банк фантазирует как может. Например, в Альфа-Банке можно вносить досрочно сумму от 100 рублей.
Некоторые банки устанавливают и вовсе экзотические требования. В частности, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце. Речь не о целом ежемесячном платеже, а именно о его процентной составляющей.
Помимо лимитов, банки могут устанавливать и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки разрешают подавать заявки в любой день, но деньги списывают только в день планового ежемесячного платежа. Если, к примеру, он у вас 20-го числа, значит именно 20-го и произойдет досрочное списание, даже если деньги на счет вы внесли еще 10-го. Такие правила также играют в пользу банка — ведь чем дольше вы пользуетесь его деньгами, тем больше платите процентов.
Впрочем, большинство банков все-таки разрешают самостоятельно выбирать дату списания. Такой вариант более выгодный, так как после досрочного списания пересчитываются проценты, и в ежемесячном платеже их составляющая будет уже меньше. Ну и в целом, конечно, удобнее, когда можно гасить кредит с произвольной частотой, а не дожидаться какой-то одной даты.
Конечно, самое приятное — это не частями резать ипотечный «хвост», а рубануть его одним махом. Полное досрочное погашение все банки сейчас разрешают делать в любой момент без каких-либо штрафов и комиссий. Но опять-таки надо заранее подавать заявку и указывать в ней, что деньги вы вносите именно для того, чтобы окончательно закрыть кредит.
Предварительно обязательно попросите банк рассчитать точную сумму, которая потребуется для закрытия долга. Если считать самостоятельно, можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения.
После списания денег обязательно возьмите в банке справку о том, что ипотека полностью погашена. С этим документом можно обратиться в компанию, в которой страховалась ипотечная недвижимость. Страховщики должны будут пересчитать стоимость полиса и вернуть деньги за неиспользованный срок страхования.
Чтобы внести сумму больше, недостаточно просто положить больше денег на ипотечный счет. С него все равно спишется сумма по графику. Поэтому необходимо также написать заявление. Сделать это можно в Сбербанк Онлайн или в офисе банка.
Совершить досрочное погашение через веб-версию Сбербанк Онлайн можно как с уменьшением размера платежей, так и с сокращением срока. Доступные для досрочного погашения даты подскажет система.
При досрочном погашении в приложении Сбербанк Онлайн можно только уменьшить размер платежей, сократить срок нельзя. Новый график платежей будет доступен здесь же.
Вы можете погасить кредит досрочно полностью или частично в любой момент. Никаких комиссий и штрафов за это нет. Ставка по кредиту при этом не меняется.
При частичном досрочном погашении, в первую очередь, оплачиваются начисленные с момента последнего платежа проценты, а остаток суммы идет на погашение основного долга.
Пример. Ежемесячный платеж был 1 октября. Вы вносите досрочный платеж в размере 100 000 рублей 7 октября. За эту неделю уже начислились проценты, допустим, 2 000 рублей. Из 100 000 рублей эти 2 000 спишутся в счет процентов, а остальные 98 000 — в счет погашения основного долга. При этом в следующий платеж вам останется погасить только проценты, которые начислятся на основной долг уже с учетом досрочного погашения.
Этот пример описывает частично-досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах. Но в остальном досрочное погашение при разных способах платежей отличается.
У вас есть два варианта досрочного погашения: уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа. Напоминаем: досрочное погашение выгодно в любом случае. Однако сумма итоговой переплаты будет отличаться. Так что же выбрать?
Выберите сокращение срока, если вы легко справляетесь с ежемесячным платежом и уверены, что вам будет удобно и дальше вносить платежи в прежнем размере.
Если вам важно снизить финансовую нагрузку здесь и сейчас, выбирайте уменьшение суммы. В случае чего вам будет проще внести необходимый платеж и не допустить просрочки. Плюс этого варианта ещё и в том, что вы погасите ипотеку раньше срока, продолжая вносить платежи в прежнем размере.
Здесь схема другая. Досрочные платежи идут на погашение основного долга в счет будущих периодов.
Пример. Ваш ежемесячный платеж составляет 12 000 рублей, из которых основной долг — 10 000, а 2 000 — проценты. Вы вносите 102 000 рублей. Из них 12 000 идут на ежемесячный платеж. Остальные 90 000 списываются в счет основного долга следующих девяти месяцев (10 000 – на каждый месяц). Девять месяцев вы можете платить только проценты, начисляемые на остаток долга. С десятого месяца снова надо платить основной долг в размере 10 000 рублей + уменьшившуюся сумму процентов. Актуальную сумму платежа вы сможете найти в Сбербанк Онлайн.
Да! Сумма досрочного платежа идет на уменьшение основного долга. Чем долг меньше, тем меньше будет на него начисляться процентов. Поэтому досрочное погашение особенно выгодно делать в первые годы после оформления кредита, когда проценты составляют большую часть ежемесячного платежа. В конце срока кредита основной долг меньше, процентов тоже начисляется меньше, а значит и экономия будет не столь существенной.
Важно: не стесняйтесь вносить досрочно даже небольшие платежи. Не стоит ждать, пока удастся накопить приличную сумму. Досрочное погашение лучше делать сразу, как только появилась такая возможность. Поверьте, даже небольшой досрочный платеж позволит вам в конечном счете сэкономить.
- Если вас устраивает размер доли основного долга в структуре платежа, сокращайте срок кредита. Размер ежемесячной выплаты в любом случае будет уменьшаться быстрее, чем изначально, за счёт сокращения остатка основного долга.
- Уменьшение платежа существенно затягивает ваши отношения с банком — в этом конкретном случае на 1 год и 7 месяцев. Ежемесячный платёж при этом в первое время уменьшается не так быстро, как хотелось бы: при выплатах без досрочек после года ипотеки его размер составит 21 405 рублей, при досрочных выплатах с уменьшением платежа — 20 345 рублей.
По действующему законодательству заемщик обязан подать заявление не позднее, чем за 30 дней до совершения выплаты. Банк снижает данный срок по собственному желанию. Уточните минимальное количество дней до выплаты у сотрудников, на сайте банка или в договоре о предоставлении ипотеки. Составьте заявление о досрочном гашении в офисе банка или дистанционно, если такая услуга доступна. Ознакомьтесь с примером заполнения.
Необходимо указать следующее:
- наименование кредитной организации;
- данные ипотечного договора;
- паспортные данные;
- дату внесения средств;
- перечисляемую сумму;
- способ, которым будут перечислены средства.
Практикуется обязательное страхование имущества на время выплаты ипотеки. Про досрочном закрытии вы можете потребовать возврата средств за остаток времени.
Возврат возможен:
- при полном закрытии ипотеки;
- отсутствии страховых случаев в период выплаты;
- в случае внесения суммы за срок, превышающий фактический.
Обременение – дополнение к документу о владении имуществом, запрещающее распоряжаться им до выплаты ипотеки. При досрочном погашении обременение не снимается автоматически. Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, необходимо обратиться в Росреестр, предоставив пакет документов.
С собой нужно принести:
- удостоверение личности;
- справку о закрытии ипотеки;
- закладную;
- свидетельство собственности;
- выписку с кредитного счета (не обязательное условие, но рекомендуется).
Гашение ипотеки по графику происходит в течение длительного времени, но небольшими платежами. Такая система позволяет приобретать недвижимость и использовать до полной оплаты. Но если у вас появились свободные средства, лучше пораньше избавиться от долговых обязательств.
Банк накладывает серьезные проценты за предоставление денежных средств, вернуть придется значительно большую сумму. Платежи по кредиту необходимо вносить регулярно, что ставит серьезные ограничения на бюджет. Особенно тяжело людям с нестабильным заработком. Однако перед тем как закрыть ипотеку досрочно полностью, ознакомьтесь с видами платежей. Схема возврата кредита прописывается в договоре.
Досрочное погашение бывает полным или частичным.
При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга в банк и кредит закрывается. Полное погашение ипотеки снимает ограничения с квартиры и квартирой можно распоряжаться (продать, сдать, сделать ремонт, зарегистрировать знакомого), не спрашивая согласия банка.
При частичном погашении клиент вносит на счет в банке сумму сверх ежемесячного платежа по ипотеке и выбирает одну из опций: сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Частичное погашение позволяет сэкономить на процентах и других платежах по кредиту.
Досрочное погашение ипотеки в 2022 году
Полное погашение означает выплату всего займа. Сколько бы процентов по первоначальной программе вы ни оставались должны, вам нужно будет выплатить лишь то, что начислено с момента последнего ежемесячного платежа до момента досрочного погашения.
Приведу простой пример: если вы платили по кредиту, скажем, вчера, а сегодня пришли оформить досрочное погашение, нужно будет заплатить остаток «тела» кредита (суммы займа) и проценты за один день. Если платеж был неделю назад — проценты за неделю. И так далее.
Если раньше за полное досрочное погашение нужно было заплатить комиссию (как правило, 0,1% от суммы кредита), теперь банки это не практикуют. Как правило, даже не требуется заявление на досрочное погашение — внесение всей оставшейся суммы автоматически будет расцениваться кредитной организацией как желание закрыть ипотеку. По правилам, вам останется лишь через неделю сходить в банк и написать заявление на снятие залога с квартиры.
Тем не менее перед тем, как решиться на досрочное погашение, нужно внимательно прочитать договор. Так, в единичных случаях его условия могут обязывать заемщика подавать заявление на досрочное закрытие жилищного кредита заранее, причем за довольно длительный период — до 30 дней.
Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.
Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.
На самом деле математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.
При аннуитетных платежах математически нет никакой разницы, что уменьшать: платеж или срок. Есть гипотеза, что лучше сокращать платеж, но при этом продолжать ежемесячно платить «прежнюю» сумму — так вы быстрее приблизите сокращение ежемесячного платежа до считанных рублей и в один прекрасный день одним платежом погасите остаток задолженности за последние несколько лет. Однако данная схема подходит только людям с высоким уровнем самодисциплины.
Если вы таковой не обладаете, то, получив возможность ежемесячно платить меньше, будет сложно продолжать перечислять «прежнюю» сумму. Поэтому разумнее при частичных досрочных погашениях всегда сокращать срок кредита, приближая заветную дату окончания ваших долговых обязательств, а не питать иллюзии, что, получив возможность платить меньше, вы будете ежемесячно отдавать все то же количество денег.
Сегодня любой ипотечный менеджер скажет, что повода не гасить ипотеку заранее, если имеется возможность, не существует. И все же есть некоторые нюансы, о которых полезно знать.
Все действия с любыми кредитами попадают в бюро кредитных историй (БКИ). Некоторые банковские клерки, добиваясь одобрения кредита для клиента, лукавят, предупреждая, что кредит, погашенный менее чем через три месяца (или полгода) после его оформления, не попадает в бюро кредитных историй и не прибавит заемщику «очков» при оформлении займа в следующий раз. Это не так — БКИ фиксирует все.
Что касается кредитной истории и влияния на нее досрочного погашения ипотеки — многократные досрочные погашения больших сумм за короткий период поневоле вызовут настороженность специалиста, который будет изучать вашу кредитную историю. Если человек с зарплатой 10 тысяч рублей каждый год досрочно гасит кредит на несколько миллионов за счет продажи каких-либо активов (загородного дома, ретро-автомобиля или коллекции марок), это не говорит о его платежеспособности. В последующем в ипотеке такому заемщику не откажут, а вот обосновать постоянные досрочные погашения могут попросить.
Не стоит также забывать, что многократные досрочные погашения рано или поздно могут попасть в поле зрения налоговой инспекции. Если все они происходили за счет реализации другого имущества, вопросов к вам, скорее всего, не будет. В случае же, если такого нет, это прямое указание на нетрудовые доходы или сокрытие налогов при продаже чего-то ценного за наличные.
Стоит помнить, что страховая премия (страховка на случай смерти, потери трудоспособности, потери работы заемщиком и т. п.) оформляется единоразово на весь срок действия ипотеки и может быть «зашита в тело» кредита, по сути, составлять его часть. При обычном погашении ипотеки долю стоимости страховки, пропорциональную времени выплаты ипотеки, вы точно оставите в страховой. А вот при досрочном долю страховой премии, пропорциональную сокращенному за счет преждевременного исполнения кредитных обязательств сроку, вы имеете право вернуть. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в банк. Причитающиеся вам средства должны быть возвращены не позднее чем через семь дней с момента приема организацией данного заявления.
Важно помнить, что при наступлении страхового случая в любой период выплаты кредита страховая компания вправе оставить себе всю страховую премию, не возвращая остаток за время после досрочного погашения, когда заемщик кредит уже не платил и, соответственно, страховой случай наступить не мог. Также при изначальном оформлении страховки от нескольких страховых случаев возвращается страховая премия только за ту страховку, которая предохраняла заемщика от невыплаты заемных средств (от наступления смерти, потери работы). Это правило не распространяется на затраты на страховку самой недвижимости (от пожара, стихийных бедствий).
Текст подготовила Мария Гуреева
Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж
По закону заемщики ничем не ограничены в своем желании провести погашение ипотеки досрочно. Он могут это сделать хоть на следующий месяц после заключения кредитного договора.
Банкам не особо выгодна ситуация, когда клиенты гасят ссуды раньше срока, поэтому ранее они применяли штрафные санкции или брали плату за проведение этой операции, устанавливали какие-то моратории (можно гасить досрочно через 6-12 месяцев после оформления). Но с 2011 года они по закону не могут чинить препятствий, поэтому заемщик может без проблем выполнить эту процедуру.
Каждый банк предлагает свой алгоритм снятия обременения. Например, если вы — клиент Сбербанка, то даже действий никаких предпринимать не нужно. Сбербанк сам снимает обременение с заложенной недвижимости.
Через 2 для после выполнения гашения по графику или досрочно банк присылает заемщику СМС-уведомление о начале процесса снятия ограничений, отслеживать процедуру можно в личном кабинете. Она длится около 30 дней, по ее окончании клиент также получает уведомление. Далее можно заказывать выписку из ЕГРН, там будет видно, что на недвижимости нет ограничений.
Сегодня выделяют два варианта погашения ипотечного кредита: полное и частичное. Дополнительно можно выделить систему рефинансирования, которая предполагает перевод ипотеки в другой банк для снижения процентной ставки. Чтобы выбрать наиболее оптимальное решение, необходимо учесть особенности ипотечного договора и оценить все плюсы и минусы каждого варианта.
Полное погашение ипотеки
При полном погашении ипотечного кредита заемщик вносит одним платежом оставшуюся сумму задолженности. При этом важно помнить, что к дате, когда клиент решит полностью закрыть ипотечный договор, кредитор должен подготовиться, а именно пересчитать проценты. Необходимо это для того, чтобы заемщик не переплатил лишнего, ну и, естественно, не недоплатил. Внести необходимую сумму можно как наличным, так и безналичным способом.
Полное погашение ипотеки осуществляется довольно редко, поскольку предполагает внесение достаточно крупной денежной суммы. Если вы ей не располагаете, то оптимальным вариантом станет частичное досрочное погашение.
Данный вариант предполагает внесение небольшой части, которая не покрывает всей суммы задолженности. Вносить деньги можно неограниченное количество раз до полной выплаты ипотечного кредита. Особенность частичного досрочного погашения заключается и в том, что о намерении внесения средств банк, как правило, не требуется уведомлять заранее. Однако все же рекомендуется изучить условия ипотечного договора.
Частичное досрочное погашение — это довольно частое явление. Как только у заемщика появляются свободные средства, он старается тут же внести их в счет задолженности в банке. При частичном досрочном погашении специалисты банка делают перерасчет процентов и составляют новый график, по которому заемщик будет выплачивать задолженность впоследствии. Необходимо заранее определиться, что вы хотите снизить: срок кредитования или размер ежемесячных платежей.
Несомненно, одним из главных преимуществ полного или частичного досрочного погашения является снижение переплаты по процентам. Чем раньше заемщик погасит свою задолженность, тем меньшую сумму ему придется заплатить. Кроме того, закрытие договора ипотеки открывает возможность оформления нового кредита с положительной кредитной историей.
При досрочном погашении существует немало подводных камней, просчитать каждый из которых довольно сложно. Поэтому, чтобы не оказаться в финансовой яме, рекомендуется заранее позаботиться о финансовой подушке.
Если вы купили жилье в ипотеку, то наверняка не раз задумывались о том, чтобы поскорее снять с себя бремя обязательств.
Существует ситуация, когда меняются жизненные обстоятельства и вы понимаете, что в скором времени не сможете делать ежемесячные платежи по ипотеке в прежнем объеме. При этом, вы располагаете определенной денежной суммой, которую готовы отдать сейчас.
Так или иначе, вы готовы заплатить банку определенную сумму в надежде сделать свою жизнь комфортнее. Закон, в частности, ст. 809-810 ГК РФ, предусматривает возможность досрочного погашения ипотечного займа, в том числе, частичное.
Выгодно ли досрочное погашение ипотеки в полном объеме? Определенно да, поскольку при погашении суммы основного долга банк начисляет вам проценты только до дня возврата суммы. Чем раньше вы досрочно погасите долг, тем меньше переплатите. Банкам такое положение дел невыгодно, они теряют прибыль, но ограничить право заемщика не могут.
В ситуации с частичным погашением ипотеки все не так просто.
Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных. Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот.
Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов. При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается. Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока.
Если наличие ипотечного кредита создает для вас лишний стресс, заставляет постоянно беспокоиться о будущем и текущий размер платежа по ипотеке для вас комфортен, то имеет смысл уменьшать срок ипотеки. К тому, экономическая ситуация в стране может поменяться и нависший кредит будет оказывать давление.
В чем выгода уменьшения срока? Чем он меньше, тем меньше составит переплата банку.
Выгода серьезно зависит от того, когда вы будете производить частичное погашение. Чем раньше вы осуществите платеж, тем меньше переплатите.
В качестве примера рассмотрим ранее описанную ситуацию: ипотека на 120 месяцев, сумма – 3 млн рублей под 10 % годовых, тип платежей – аннуитетный. Мы сравнили размеры переплаты в случае внесения досрочного платежа в размере 500 тыс рублей в разные периоды течения срока кредита: через месяц после заключения договора, в середине срока и за два года до конца срока.
Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией ипотеки. Замену условий кредитного договора более выгодными тарифами проводят как для клиентов, улучшивших своё материальное положение, так и для тех, у кого платёжеспособность упала.
В первом случае можно увеличить регулярные взносы, чтобы сократить срок кредитования и размер переплат. Во втором – увеличить период выплат, чтобы снизить размер регулярного платежа и финансовую нагрузку.
И в том, и в другом случаях кредитору надо представить убедительные доказательства изменения своего финансового положения, так как в реструктуризации заёмщик заинтересован в большей степени. Да и банку не хотелось бы получить еще один проблемный ипотечный кредит, поэтому иногда он предлагает кредитные каникулы или просто отсрочку платежа.
Материнский капитал – это субсидия, которую получают семьи после рождения второго и последующих детей. Дотация из госбюджета имеет целевое назначение, можно использовать ее и при погашении ипотеки – и в качестве первого взноса, и при внеплановом погашении.
Грамотно воспользоваться сертификатом поможет следующий алгоритм:
- Для начала надо предупредить кредитора о намерениях, чтобы вам просчитали остаток задолженности. Желательно всю процедуру провести в письменном виде.
- Соберите для Пенсионного Фонда, который контролирует этот вопрос, все документы. К ним приложите заявление на списание определённой суммы с вашего счёта.
- Возьмите расписку о приеме бумаг с указанием даты, код и ФИО представителя, принявшего заявку.
- Дождитесь решения банка (максимальный срок – месяц). Если кредитор одобрит заявку, ПФ переведёт деньги на ваш расчётный счёт.
- Подпишите заявку о частичном досрочном погашении и передайте ее представителю банка.
Кредитор может потребовать от клиента предупреждения о намерении гасить ипотеку вне графика. По закону этот срок не должен превышать 30 дней, но часто банки ограничиваются 1-15 днями, а в условиях конкуренции крупные банки сокращают этот срок до суток. Так в Сбербанке Онлайн или в ВТБ 24 такое предупреждение примут и за 1 день, а в банковском филиале даже непосредственно в день расчёта.
При погашении долга в рабочий день можно сэкономить дополнительно по сравнению с внесением внеплановых средств только по графику и с месячным уведомлением. Уведомлять кредитора можно по-разному, но самый надёжный способ – письменное заявление.
Вариантов всего два: в любой день или по графику обязательных платежей. Первый способ для клиента предпочтительнее, так как можно сэкономить на процентах.
Выгода ощутима, если сумма платежа существенно отличается от размера начисленных на данный момент процентов. В противном случае деньги уходят на погашение процентной задолженности и тело кредита не меняется. Начисление процентов будет только за фактический период пользования заёмными средствами.
Если деньги перечислены до даты обязательного платежа, вносить оговоренную в договоре сумму надо обязательно и в срок, независимо от размера досрочного платежа. Но проценты уже будут насчитаны за короткий период от последнего перечисления средств.
Если внеплановый взнос сделать в день основного платежа, таких проблем нет – вся сумма, оплаченная сверх нормы, уходит на погашение тела кредита. Сориентироваться в переплате помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайте у каждого банка.
Период для уведомления и дату зачисления досрочных платежей надо учитывать и при продаже недвижимости. Месячный срок и ожидание планового дня для перечисления дополнительных средств способны отпугнуть потенциальных покупателей.
Как досрочно погасить ипотеку
Независимо от времени перевода платеж такого вида учтут только в дату погашения – 19.05.2016 г. Размер переплаты с 19.04.16 по 19.05.16 сохраняется.
- Дополнительный взнос учтут в гашении основного долга: 9 022,06 + 100 000 = 109 022,06 р.
- Остаток тела кредита на 19.05.2016 г.: 2 000 000 – 109 022,06 = 1 890 977,94 р.
- % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.: 1 890 977,94 * 12 : 100 : 366 * 31 = 19 219,78 р.
При частичном досрочном погашении в первые годы выплаты ипотеки вы меньше заплатите процентов.
Ежемесячный платёж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Если у вас аннуитетная схема платежей, вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму, которую рассчитает банк. Первые годы большую часть этой суммы составляют проценты, меньшую — основной долг.
Существует ещё дифференцированная схема платежей — ежемесячно вы выплачиваете сумму основного долга, на которую начисляются проценты. Постепенно проценты будут уменьшаться и ежемесячный платёж тоже.
Дело в том, что инфляция постепенно «съедает» ваш долг. За последние 20 лет её уровень составил 500%. При таких темпах ещё через 20 лет 50 000 рублей будет восприниматься как 10 000, а значит, меньше давить на бюджет.
Сокращая срок, вы уменьшаете процентную часть выплат и увеличиваете часть, идущую в счёт погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов, и переплата банку снижается.
Допустим, вы взяли ипотеку на сумму три миллиона рублей на 10 лет под 7,5%. Ежемесячный платёж 35 610 рублей. За весь срок кредита переплата банку составляет 1 274 525 рублей. Предположим, вы взяли ипотеку в
Обратившись к ипотечному менеджеру в своём банке или просчитав самостоятельно в ипотечном калькуляторе, вы увидите, что срок кредита уменьшился и последний платёж вы внесёте не в 2029, а в 2028 году. Переплата по кредиту составит 1 013 060 рублей, а общая экономия — 261 466 рублей. При этом ежемесячный платёж останется прежним.
Семьи с детьми, которые не направили материнский капитал на первоначальный взнос, могут использовать его для досрочного погашения ипотеки. В этом случае расчёт ведётся по второму сценарию, то есть снижается ежемесячный платёж, возможность сократить срок не предусмотрена.
Кроме заявления, для кредитора нужно подготовить установленный законодательством пакет документов для Пенсионного фонда. Написать заявление о распоряжении материнским капиталом и вместе с документами направить в ПФР лично, через сайт, МФЦ или портал Госуслуг.
На рассмотрение документов отводится 30 дней, после чего в
Не забывайте, что после полного погашения ипотеки нужно снять с квартиры обременение. Сделать это можно через МФЦ. Потребуется взять в банке и предоставить в МФЦ справку о выплате ипотеки и закладную. Обременение снимается за пять рабочих дней.
Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.
Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.
Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.
Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.
Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.
Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.
Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.
Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.
При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия. Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить. В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.
Досрочное закрытие ипотеки, которая выплачивается аннуитетным способом, особенно выгодно в первые 5 лет после ее взятия.
При изучении проблемы досрочного закрытия ипотечной ссуды заемщиков интересуют вопросы: пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки, гасится основной долг или проценты? Сама процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, но сумма начисленных процентов изменяется в зависимости от объема оставшегося тела кредита. Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования. Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.
Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.
Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.
В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.
Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.