Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «08.08.2022 Прогноз цен на недвижимость в 2022: каким будет рынок?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Покупать квартиру в новостройке по программе Господдержка 2020–2022 сейчас выгодно, считает Виктор Зубик.
«Можно взять ипотеку на покупку квартиры максимум 9% (данные на 16 июня 2022 года). На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жилье выбирается для себя. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи, — говорит эксперт. — Старый фонд (вторичку) я бы не покупал. Ипотека на готовые квартиры сейчас около 11% годовых (данные на 16 июня 2022 года), это дорого и невыгодно. Высокая переплата и большой ежемесячный платеж».
«Покупать квартиру стоит в любое время, если в этом есть потребность. Но в 2022 году растут шансы купить хороший объект с приличным дисконтом, — говорит Николай Вавилов. — Единственное, чего можно подождать — это дальнейшего некоторого снижения ключевой ставки».
Артур Ахметов считает, что покупку лучше не откладывать.
«Если отложить покупку до возможного снижения стоимости предложения, то, скорее всего, не будет вариантов для покупки: одни варианты уже продадут, а другие варианты продавцы снимут с продажи, — говорит эксперт. — Про новостройки: цены на них уже существенно выросли, и заметного падения не будет. Застройщики скорее могут заморозить новые проекты, что через определенное время вызовет дефицит предложения, плюс высокая стадия готовности новых квартир для продажи повысит средние цены предложения. Думаю, имеет смысл рассматривать покупку именно в текущий момент времени, не откладывая решение на несколько месяцев».
Ждать дальнейшего существенного снижения ставок по ипотеке на вторичное жилье в этом году уже не стоит, говорит Артур Ахметов:
«Ставки по ипотеке, думаю, будут близки к двузначным. По новостройкам: текущее предложение по семейной ипотеке будет без изменений. Вероятнее всего, ставку по льготной программе Господдержка 2020–2022 снизят до уровня 7%, и она будет действовать до конца года».
«Стоит принимать подобное решение, имея в запасе достаточное количество денег для первоначального взноса и обслуживания кредита», — считает Владимир Кузнецов, заместитель руководителя Федерального центра медиации.
В июле цены на жилье продолжили снижение — по оценке риелторского агентства Est-a-Tet, средняя стоимость вторичного «квадрата» в Старой Москве (с учетом разных ценовых сегментов) за месяц снизилась на 2%, до 457,8 тыс. руб. В массовом сегменте, подсчитали в аналитическом центре «Инком-Недвижимость», средняя стоимость 1 кв.м в предложении скорректировалась примерно на 1%, до 278,7 тыс. руб. Снижение вполне закономерно, объясняет руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов: цены были изначально завышены — они не соответствовали реальным рыночным значениям, и сейчас «происходит постепенное возвращение продавцов с небес на землю».
Елена Качанова, руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры», отмечает, что для поддержания продаж собственникам приходилось существенно снижать стоимость объектов. По ее словам, средняя стоимость реализованного объекта в июле в компании была на 25% ниже, чем в начале года. Несмотря на это, продажи заметно упали. «Доход моего агентства в июле составил 30% по сравнению прошлогодним активным июлем и порядка 50% от среднего месяца за последний год, — говорит Качанова. — Думаю, эти цифры нагляднее всего говорят о том, что происходит с рынком недвижимости сейчас».
«Вторичный рынок становится тягучим, скорости падают, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов. — Сегодня это рынок покупателя, но окончательно поставить диагноз можно будет осенью».
Снижение цен и скидки на все: что происходит со вторичным жильем в Москве
Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова отмечает, что оснований для роста цен нет. Большинство девелоперов использует строительные материалы российского производства. Только в элитном сегменте присутствует существенная доля импорта. В остальных сегментах импортные материалы и техника в основном использовались на этапе отделки и меблировки, но доля таких квартир не велика.
Однако с такой оценкой многие не согласны. С тем, что рынок недвижимости находится под давлением панических настроений, трудно спорить. Цены растут, так как девальвируется национальная валюта, и многие россияне ищут актив, в котором можно сохранить сбережения. Но обесценивание рубля уже привело к инфляции на уровне 20-30% на разные товары. А это значит, что строительные компании, как и производители стройматериалов, будут повышать заработную плату и увеличивать другие статьи расходов.
Яна Кадомцева, директор по продажам «Полис Групп» считает, что в марте спрос на недвижимость сохранится на прежнем уровне, а дальнейшее развитие событий зависит от выбранной государством стратегии. По мнению эксперта критически важных изменений цены до конца года ожидать не стоит.
- От редакции
- Политика
- Экономика
- Регионы России
- СНГ
- В мире
- Культура
- Идеи и люди
- Наука
- Образование
- Здоровье
- Воины и Армии
- Неделя в обзоре
- Кино
- Стиль жизни
- Филантропия
- Колонка обозревателя
- ЗАВИСИМАЯ ГАЗЕТА
- Общество
- Я так вижу
- ТЕРРОРИСТИЧЕСКИЕ И ЭКСТРЕМИСТСКИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ЗАПРЕЩЕННЫЕ В РОССИИ
- Антракт
- Telegram-обзоры недели
- МониториНГ
Правительство наконец-то развернулось в сторону индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Сейчас такое количество программ под строительство домов и с такими условиями, которых на рынке вообще никогда не было. Смотрите сами:
- льготная ипотека: от 6,35% годовых, лимит — 6 миллионов рублей. Ее дают всем, независимо от семейного положения и наличия детей.
- Семейная ипотека: от 5,7% годовых, лимит — 6 миллионов рублей. Она доступна, если в семье есть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года, или ребенок-инвалид.
- Ипотека для IT-специалистов: от 4,7% годовых, лимит — 18 миллионов рублей. Заемщиками тут могут выступать работники аккредитованных IT-компаний, не старше 45 лет.
Пока квадратный метр частного дома стоит примерно в два раза меньше, чем квадратный метр квартиры той же площади. При этом жить за городом намного комфортнее.
Но такое соотношение цен сохраняется до поры до времени. Помните, что было с ценами на новостройки, когда ввели льготную ипотеку на первичное жилье? Его стоимость начала расти дикими темпами. То же самое сейчас произойдет с загородным сегментом и, прежде всего, — с землей.
Дорожает и само строительство. Да, материалы на рынке пока есть, и их стоимость устаканилась, но эта стабильность, скорее всего, временная. Пока старых запасов хватает, однако быстро наладить полное импортозамещение в этой отрасли точно не получится: замещать надо не только сами материалы, но и оборудование, на котором они производятся, и технику, и много чего еще. Вполне вероятно, что некоторые стройматериалы в ближайшие годы будут в числе дефицитных, а значит, дорогих.
Государство считает строительную отрасль одним из локомотивов экономики, поэтому согласно субсидировать процентные ставки практически по всем кредитам на новостройки. В 2020-2021 годах льготная ипотека сыграла ключевую роль в росте цен на недвижимость. Сейчас же ипотека – среди аутсайдеров по росту. В мае, несмотря на снижение процентных ставок (по льготной ипотеке – с 12% до 9%) количество выданных кредитов снизилось на 37% по сравнению с апрелем (когда их стало на 70% меньше). В итоге ипотеки в мае было выдано в 5 раз меньше, чем годом ранее.
Тем не менее, удешевление ипотеки может все же разогнать спрос на недвижимость. Будут ли от этого расти цены – вопрос спорный, потому что сейчас девелоперы их не снижают.
До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.
Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?
Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.
Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2021 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2019 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
Центробанк уже поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней выросли ставки по ипотеке, поэтому, если у вас есть уже одобренная ипотека по старым ставкам, например, под 6%, 9%, 10% годовых, нужно как можно скорее доводить ее до сделки.
Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20−30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
Эксперты: загородные дома не дорожают, но денег у людей на их покупку нет
Через месяц-полтора ажиотаж нынешних ипотечников схлынет и ипотек на рынке станет резко меньше. Значит — сделок тоже. А без большого количества сделок рынок начинает стагнировать.
Если девелоперы сейчас пытаются привязывать цены к доллару и повышать их, то в течение полугода они потихоньку начнут понимать, что происходит. Начнутся скидки в 15%, 20%, 30%, потому что недвижимости построено много и что-то с ней нужно делать. Девелоперы будут мечтать получить клиента, который купить что-нибудь за наличные.
Очевидно, что мало кто захочет покупать квартиру в новостройке под 20% годовых на 4−5 лет. И будет как в 2008—2009 и 2014 годах: по радио только реклама квартир в новостройках, акции, скидки, скидки, акции.
Единственный вариант избежать стагнации и обеспечить рынку рост — льготные ипотеки от государства для всех подряд. Но это маловероятный сценарий.
Так что недвижимость будет дешеветь, потому что желание людей сохранить деньги в чем-то типа квартир и земли не настолько сильное, чтобы покрыть то количество сделок, что раньше обеспечивалось ипотеками. Люди чаще будут делать трейд-ин: менять старую квартиру на новую с доплатой. А для доплаты брать небольшие кредиты на короткие сроки.
— Источником улучшения экономики девелоперских процессов, я считаю, может быть и будет, наверное, стоимость земли. За последние три недели я лично получил несколько предложений лучше, чем полтора месяца назад, как минимум в два раза. Сегодня это ключевой момент, чтобы стартовать с новыми проектами.
Все изменения произойдут в течение 3–6 месяцев. Есть ощущение, что проекты экономкласса на окраинах, за плечами у которых стоят заводы ЖБИ, могут дрогнуть. Число покупателей уменьшится, и чтобы хотя бы удержать объемы выручки, им придется соревноваться друг с другом понижением цены. При любой другой технологии есть возможность притормаживать скорость производства работ, маневрировать. Крупнопанельное домостроение при полной загрузке показывает хорошие экономические показатели, а при частичной загрузке становится нерентабельным.
— Первые 3–5 месяцев цены будут расти: некий избыточный спрос есть. А что будет потом? Есть несколько обстоятельств, которые говорят, что цены не должны падать. Во-первых, у застройщиков, которые работают с проектным финансированием, в контрактах прописано, что цены снижать нельзя. Во-вторых, у них растет себестоимость — инфляция на стройматериалы есть.
С другой стороны, спрос упадет катастрофически. У многих застройщиков просто не будет выбора [они будут вынуждены снижать цены]. И эти 3–5 месяцев они будут собирать информацию и решать, что делать. Лично я думаю, что в течение этого периода, наверное, случится снижение цен у некоторых застройщиков. Но это снижение будет, как обычно, неявным: скидки, распродажи, квадратные метры в подарок. Но уже через полгода мы увидим, что средняя цена — я подчеркиваю — средняя цена снизилась. Это будет происходить еще и потому, что на рынок будут выходить новые объекты, в которых цены будут ниже, — выбора не будет, их же надо продавать. Наверное, это будет ухудшать качество ряда объектов.
В отношении того, стоит ли покупать недвижимость в 2022 году, эксперты утверждают, что восстановление экономики после пандемии не обойдется без упадка всего рынка, который наступит к концу 2021 года. По их мнению, улучшения ситуации следует ожидать не раньше 2022 года. Цифры в ближайшее время будут ниже ожидаемых, что приведет к переоценке активов. Глобальная рецессия рынка станет решением вопроса.
Если говорить о том, что будет с ценами в России, из-за отсутствия дополнительных источников стимулирования рынка многие государства установят нулевые процентные ставки. В рамках прогноза цен на недвижимость в следующем году в России аналитики предвещают доходность некоторых типов актов ниже минимальной. Одна из главных причин таких неблагоприятных подсчетов – пандемия, которая привела к основательным изменениям моделей коммерческой недвижимости.
Эксперты по недвижимости рассказали, что будет с рынком жилья к концу 2022 года
Из-за пандемии спрос на загородные дома, дачи и коттеджи значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями. Покупателей больше всего привлекают дома для круглогодичного проживания, а не сезонного. Если обратиться к точным цифрам, спрос вырос приблизительно на 20%, что и привело к росту цен на загородную недвижимость. Люди заинтересованы в покупке собственного независимого жилья, поэтому распродают квартиры в многоэтажках и перебираются за город. Всему этому поспособствовало огромное количество различных факторов, в том числе и пандемия.
Специалисты полагают, что в настоящее время ситуация на рынке загородного жилья похожа на раздувание мыльного пузыря. К факторам влияния относится и политика предоставления материнского капитала. Но этот процесс не будет бесконечным: к середине 2022 года стремительный рост стоимости недвижимости должен остановиться.
В апреле текущего года спрос на новое жилье в Москве и Подмосковье снизился почти в два раза по сравнению с мартом 2022 года – это достаточно резкое понижение показателя, которое е может не волновать риелторов и продавцов.
Почему так случилось?
- Во-первых, завышенные ипотечные ставки заставили многих покупателей отказаться от сделок в ожидании лучших времен.
- Во-вторых, вложиться в покупку нового жилья не смогли те потенциальные покупатели, которые ожидали продажи собственного жилья на вторичном рынке с целью расширения или просто смены места жительства.
Специалисты считают, что если у вас имеется право на какую-либо льготу, предоставляемую государством, то вы можете получить выгодную ипотечную ставку, поэтому имеет смысл рассмотреть покупку «первички» в кредит уже сейчас. Недвижимость — это хорошая инвестиция и она не подешевеет настолько чтобы вы пожалели о своей покупке впредь.
Если у вас нет свободных денег, чтобы оплатить покупку сразу, а жилье вам нужно на вторичном рынке, то здесь стоит трижды подумать, прежде чем оформлять ипотечный займ. Ставки по ипотеке довольно высоки.
«Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — советует основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян.«Сейчас на рынке достаточно достойных объектов, цены будут только расти, поэтому ждать покупателям с деньгами на руках смысла особого не вижу. Если затянуть с приобретением недвижимости, то можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты уже будут разобраны, ведь ряд застройщиков сейчас приостановил часть своих проектов. Снижение цен на квартиры в текущем году маловероятно. Пока что мы видим факторы, способствующие только росту, — повышение стоимости стройматериалов и оборудования из-за геополитической обстановки и санкций»., — считает Управляющий партнёр девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.»Возможно, в ближайшем будущем ситуация ещё улучшится. Совсем недавно вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин заявил, что будут приняты меры поддержки спроса на вторичном рынке. Скорее всего это будет субсидирование ипотечных ставок, поэтому сделка может стать более выгодной. Основной аргумент против покупки любой недвижимости — это личная финансовая устойчивость. Если вы работаете в рискованной сфере экономики, которая сильно пострадала или пострадает в будущем от санкций, то, возможно, в кредит покупать квартиру не следует», — говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Экономист советует подождать с покупкой недвижимости и авто до 2024 года
«Предпосылок для снижения цен на квартиры нет. Во-первых, объём предложений на рынке недвижимости сокращается. Во-вторых, инфляция растёт. В-третьих, изменились логистические цепочки поставок строительных материалов, что отразилось на их цене, в сторону увеличения», — считает вице-президент холдинга AVA Group Ольга Нарт. «Маловероятно, что стоимость квартир значительно снизится. Под влиянием инфляционных процессов основные статьи расходов — покупка стройматериалов, строительно-монтажные работы — продолжают расти. Проценты по ипотеке рассчитываются исходя из ключевой ставки Центробанка, к которой прибавляются премия за риск, доходы банка и другие факторы. Соответственно, по мере плавного снижения ключевой ставки стоит ожидать коррекции и ставок по ипотеке. Однако скорее всего это произойдёт не сразу, а по прошествии некоторого времени», — говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что тем гражданам, которые желают приобрести жилье на первичном рынке, не стоит откладывать покупку. В настоящее время в этом сегменте рынка можно найти достаточно привлекательные предложения по неплохой цене с привлечением льготных ипотечных ставок по госпрограммам или воспользоваться акционным предложением от застройщика.
При желании приобрести жилье на вторичном рынке, стоит повременить и дождаться такой ситуации, когда предложение будет соответствовать спросу, а ставка по ипотеке снизится. В сложившихся условиях есть большая вероятность того, что в условиях драконьей ставки собственники будут вынуждены корректировать цены. Кроме того, есть шансы получить ослабления по ипотеке для вторичного жилья от государства.
Наибольшее оживление участники рынка ожидают от загородной недвижимости. Как нам рассказал Евгений Спиряков, операционный директор направления «Полимерные мембраны и PIR» ТЕХНОНИКОЛЬ, эта сфера поддерживается государством: на развитие ИЖС правительство выделило более 138 млрд рублей. В то время, как банки объявляют повышение ставок по ипотеке, процент по программам сельской ипотеки остается низким. Таким образом, для молодых семей загородная недвижимость становится доступным способом улучшить жилищные условия.
«Спрос, скорее всего, по-прежнему будет расти, просто немного снизятся его темпы. К началу сезона активность однозначно станет выше, по этой причине тем, кто планирует строительство, лучше всего сейчас уже заняться поиском подрядчиков и закупкой строительных материалов».
Также эксперт отметил, что во многих регионах стал наблюдаться дефицит земли, были раскуплены самые интересные земельные участки.
За последние год-полтора стоимость строительства значительно выросла, однако в настоящее время рынок стабилизирован, по некоторым позициям стройматериалов даже фиксируется небольшой откат стоимости, говорит Спиряков.
Дополнительно рынок загородной недвижимости стимулирует развитие инфраструктуры – вблизи крупных городов строятся дороги, появляются частные медицинские центры, школы. С учетом распространения удаленного формата работы жизнь за городом становится даже более предпочтительной.
Свидетельством оживления рынка загородной недвижимости становится и тот факт, размораживаются многие замороженные объекты. Даже зимой можно видеть, что стройки не останавливаются. Этому в том числе способствуют и современные строительные материалы, которые позволяют вести строительство и в сложных климатических условиях, подводит итог аналитик.
В 2021 году цены выросли практически в всех странах Европы – средний прирост составил около 10%. Несмотря на продолжающуюся пандемию рынок зарубежной жилой недвижимости оставался весомым активом, приносящим хороший доход, рассказывает нам Георгий Докучаев, коммерческий директор компании Prime Property Group. Даже во время локдауна он замедлился совсем немного, а во многих регионах даже отмечался рост. Причина проста: в неспокойное время люди стали вкладывать накопленные сбережения в наиболее стабильный и понятный им актив.
Несмотря на пандемию, все еще гораздо выгоднее инвестировать в зарубежное жилье в курортных зонах. Причины три: такие вложения защищены от падения рубля; недвижимость можно продать за гораздо большие деньги, чем те, за которые она покупалась; на эту недвижимость постоянно есть спрос в качестве краткосрочной аренды для туристов. Спрос на посуточную аренду оказался гигантский, потому что люди начали активно путешествовать, но не все отели открылись после локдауна, а большинство стоили очень дорого.
Статистика показывает, что апартаменты в 2021 году, отмечает эксперт, были самыми прибыльными для сдачи: например, доход от долгосрочной аренды в среднем на Кипре составлял 4-5% годовых, что почти в два раза выше, чем от аренды вилл – 2-3%. Для краткосрочной аренды доходность была 5-8% годовых. В Греции доходность составляла от 4 до 6% в зависимости от местоположения и сроков аренды жилья. При этом по всей стране цены выросли на 4,4%, и по прогнозам будут продолжать рост на 5-6% каждый год.
«Обвала рынка недвижимости в европейских странах ожидать точно не стоит. Можно с уверенностью прогнозировать, что в 2022 году цены будут только расти, так как во многих регионах спрос на жилье вырос».
Георгий Докучаев выделил следующие причины для роста:
Во-первых, начали возвращаться те покупатели, кто не успел купить жилье до закрытия границ. А во-вторых — низкие ставки по ипотечному кредитованию: например, держать деньги на депозитных вкладах в Германии, Швейцарии, Голландии и других странах — значит платить за это банкам. Именно поэтому многие забирали свои накопления и вкладывали в недвижимость. В 2022 такая стратегия будет продолжать набирать обороты.
2022-й год встретит нас плавным ростом цен на жилые объекты. Резких скачков цен, которые происходили в последние два года, уже не будет. Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», уверена, что в первые полтора-два месяца 2022-го года ситуация, вероятно, будет относительно стабильной, без резких колебаний и с небольшими локальными коррекциями. Однако на дальнейший рост цен будет оказывать влияние денежно-кредитная политика Центробанка РФ. Повышение ключевой ставки будет влиять на увеличение ипотечных ставок, которые, в свою очередь, будут поднимать цены.
Помимо ипотеки на стоимость жилья будут оказывать влияние и другие факторы. Ближе к марту следующего года станут понятны перспективы рынка строительных материалов, в том числе его реакция на новые шаги государства. Существует вероятность повышения цен на транспортные услуги (как минимум на 15-20%) и дальнейшего роста стоимости топлива. Также не решен вопрос с дефицитом рабочих на строительных объектах. Все это приведет к увеличению девелоперских издержек и, следовательно, к росту цен на новостройки, развивает свою мысль Коркка.
Август начался с роста скидок на жилье
Понятно, что ситуация на рынке сейчас неопределенная. Советы тем, кому надо купить квартиру, расходятся так же, как и прогнозы.
! Часть экспертов считает: лучшее время для покупки — первые несколько месяцев года (когда на рынке будет обещанное затишье).
! Но некоторые полагают, что во второй половине года экономическая ситуация в стране выправится.
И ставки по ипотеке вновь пойдут вниз (а следом цены). Либо правительство пойдет на расширение программ льготной ипотеки — по крайней мере многие застройщики считают именно так.
Напомним, сейчас правила льготной ипотеки такие: ставка — 7%, максимальная сумма кредита — 3 млн рублей. Действует до 1 июля только на покупку новостроек. Если потом ставку увеличат или программу отменят — это сыграет на понижение цены. Если программу продлят или ставку снизят, жилье может подорожать.
! Желающим сейчас приобрести квартиру в новостройке надо обращать внимание не только на ценник, но и на скрытые скидки от застройщиков. Это такая маркетинговая игра: мы цены не снизим, но готовы дать вам особые условия. Скрытые скидки могут достигать 10 — 12% от стоимости квартиры.
— В отличие от прошлых лет застройщики сейчас дают скрытые скидки в основном через дотирование ипотеки. На первые полгода, год или два вам предлагается очень низкая ставка по кредиту — 0,5 — 1%. Разницу с реальной ставкой банка субсидирует сам застройщик. По сути это скидка, причем немаленькая. Крупные компании могут себе это позволить, — объясняет Роман Вихлянцев.
! Тем, кому надо продать квартиру, специалисты советуют это делать прямо сейчас. Иначе, возможно, это мероприятие придется отложить на непонятный срок или давать скидки. При почти любом развитии событий на плаву окажется прежде всего рынок новостроек, поскольку меры господдержки рассчитаны на него.
Конец прошлого года внес некоторую панику в ряды арендаторов. Хозяева словно решили отыграться на них за предыдущий ковидный период, когда цены на квартиры росли, а поднимать стоимость аренды не было никакой возможности — и так часть квартирантов сбежала из крупных городов на удаленку.
По наблюдениям аналитиков портала «Мир квартир», съемные квартиры стали резко дорожать с осени 2021 года. В итоге получилось, что в среднем по стране арендная плата за год прибавила 15%. В Москве на однушки-двушки — на 18 — 20%.
— В столице аренда трехкомнатных квартир подорожала до уровня 2019 года, а на одно- и двухкомнатные даже превысила его, — отмечает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.
То есть все плохо?
— Вероятно, объем сдаваемого жилья в 2022 году увеличится — за счет купленных на пике спроса квартир, — утешает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. А если предложение увеличится, то и цены не должны сильно вырасти.
Но есть еще момент: власти планируют создать единую информационную систему арендного жилья. Там должны будут регистрироваться все, кто сдает квартиры.
— По задумке властей, это позволит сделать рынок прозрачнее. Но усложнение процедуры и необходимость уплаты налогов (которую арендодатели нередко игнорируют) может привести к повышению цен, — говорит Коркка.
Поэтому советы экспертов в плане аренды стандартны.
Во-первых, учитывать «сезонный фактор». И по возможности искать подходящие варианты ближе к весне или в начале лета, когда, в отличие от осени, спрос на съемное жилье падает.
Во-вторых, учитывать «фактор местности». В тех районах, где в 2020 — 2021 годах сдавалось несколько жилых комплексов, арендная плата может оказаться ниже, чем в среднем на такие же варианты. Многие покупали квартиры в новостройках как раз для сдачи в аренду. И теперь большая часть владельцев однушек и студий в новом ЖК одновременно пытаются их сдать, создавая конкуренцию в отдельно взятом квартале.
После резкого увеличения цен на недвижимость в марте текущего года постепенно ожидается падение и возврат к январскому уровню. Этому способствует стабилизация экономической ситуации, укрепление рубля, а также постепенное снижение ключевой ставки ЦБ. Делать выводы по общему развитию ипотечного рынка преждевременно, но уже можно точно сказать, что на ряд категорий недвижимости цены вырастут. Еще одним моментом будет снижение стоимости квартир на вторичном рынке, так как постепенно происходит его активизация и увеличение количества предложений, что совместно с общим падением потребительской способности не даст возможности реализовать жилье по завышенным ценам.
Застройщиков беспокоит серьезно возросшие затраты на строительство. «Опасение вызывает дорожающая смена ВРИ земельных участков, дорожающие кредиты, которые не столько могут отпугнуть ипотечных покупателей, сколько дополнительно поднять цены на стройматериалы, так как кредиты влияют на всю цепочку посредников от добычи сырья до потребителя», — говорит Ирина Доброхотова.
Олег Репченко считает, что при нейтральном и позитивном сценариях развития ситуации в экономике нужно работать не с искусственным стимулированием спроса, а как раз со снижением затратной части для девелоперов: «Можно уменьшать административные барьеры, строить социальную инфраструктуру за счет государства, работать с налоговыми льготами и т.д. Тогда цены на жилье могут снизиться без ущерба для застройщиков. Но пока не видно, чтобы государство планировало переход к такой стратегии».
Например, значимой мерой поддержки могло бы стать разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В ходе опроса PwC среди девелоперов 51% респондентов сказали, что в 2022 году ждут этой меры от властей. «Это было бы логичным и справедливым решением, — полагает Олег Репченко. — При нынешних правилах игры банки получают от покупателей новостроек фактически бесплатные деньги, а застройщики вынуждены за кредиты платить. Сейчас эта проблема стала еще актуальнее из-за общего роста ставок, в результате которой кредитная нагрузка на застройщиков повышается. Поэтому сейчас самое время прокачать тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Полагаю, застройщики будут активно лоббировать этот вопрос. Это может быть полезно рынку в целом. Использование денег покупателей позволит бороться с ростом затратной части из-за повышения ставок».
Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка.
Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье.
Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут
Тем, кто уже взял кредит, приобрёл недвижимость и регулярно вносит платежи, можно быть спокойными – ставки меняться не будут. Если, конечно, человек не подписывал договор с плавающей процентной ставкой, впрочем, такой вид ипотеки крайне непопулярен у россиян. По официальной информации, доля таких займов в стране составляет 0,1%.
Останется прежней и льготная ставка по ипотеке, об этом заявил пресс-секретарь Президента РФ Дмитрий Песков. Более того, все льготные программы, по крайней мере до конца марта, продолжат работать на прежних условиях.
В более сложной ситуации оказались те, кто только собрался покупать недвижимость. Ставки действительно взлетели. Если в декабре мы говорили о том, что некоторые банки преодолели психологический барьер и подняли их выше уровня – 10% годовых, то сейчас «Альфа-банк» предлагает ипотечный кредит на вторичное жильё от 20% годовых, «Открытие» – от 21,79%, «Сбербанк» – от 19%. Квартиру в новостройке можно взять под более низкий процент, воспользовавшись программой господдержки. Она по-прежнему работает.
На самом же рынке пока относительно спокойно.
– Если вам уже одобрен ипотечный кредит под приемлемый процент и есть хороший вариант жилья, вы уверены в своей платёжеспособности, то я бы рекомендовала совершать сделку купли-продажи, – консультирует риелтор Вера Первенцева. – Нужно отметить, что отказы по сделкам сейчас тоже есть. По разным причинам. Некоторые продавцы заняли выжидательную позицию, опасаясь продешевить. Кого-то из покупателей не устраивает процент по ипотечному кредиту. Вообще сейчас не надо поддаваться панике и принимать необдуманных решений.
Одновременно в правительстве работают над мерами поддержки заёмщиков. Буквально в понедельник, 14 марта 2022 года, премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о кредитных каникулах. Рассчитывать на отсрочку смогут россияне, у которых средний доход снизился на 30% по сравнению с 2021 годом.
– Решение принято в рамках комплекса мер поддержки граждан и бизнеса в условиях внешних санкций, – подчеркнули в правительстве. – Заёмщики смогут обратиться за кредитными каникулами до 30 сентября.
А в Минстрое России разрабатывают комплекс мер поддержки строительной отрасли.
– Президент РФ поставил масштабную задачу – улучшить жилищные условия российских семей и довести ввод жилья до 120 млн кв. м в год. Стройка является локомотивом экономики, и мы уверены, что, несмотря на сложившуюся ситуацию, сможем добиться поставленных целей по созданию комфортных и безопасных условий для жизни наших граждан. Сейчас мы активно готовим предложения по поддержке отрасли в условиях ограничений, – подчеркнул министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин.
В 2021 году цены на новостройки и вторичное жилье росли стремительно. Повышение ключевой ставки и ожидание еще более высокой инфляции и коррекции на рынках привело к тому, что покупатели начали активно инвестировать в недвижимость, как в защитный от обесценивания средств актив. В 2022 году ситуация изменилась, люди стали покупать квартиры и дома еще более активно, но при этом их стоимость не становилась выше, она, наоборот, опускалась.
По словам экспертов, рассчитывать на дальнейшее снижение цен можно при стечении множества факторов. Специалисты говорят, что цены будут падать, а пик этого падения, в случае удачного совпадения этих самых факторов, приходится на середину лета 2022 года. Уже в конце июня — начале июля россияне могут приобрести квартиры по сниженной стоимости. Такого не было даже пять лет назад, когда квартиры стоили не так уж и дорого, по сравнению с 2021 и 2020 годами соответственно.
Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обратил внимание на то, что спрос, а значит и цены, сейчас стимулирует расширенная программа под названием «Семейная ипотека», которая стала доступна еще в июле 2021 года. Цены упали после введения санкций, что тоже не было большим удивлением для экспертов. Они считали, что санкции могут помочь гражданам найти себе идеальное место для жилья. Стоит ожидать, что цены на жилье будут на 25 процентов ниже, по сравнению с началом 2022 года.
Цены на квартиры не упадут никогда. Почему так происходит и кому выгодно
Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.
Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.
28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Это отразилось на ипотеке — рыночные ставки выросли до 20–25% годовых, фактически став заградительными для людей. Многие банки отреагировали мгновенно, отозвав ранее одобренные решения и прекратив рассмотрение новых заявок. Но были и те, кто продлил срок действия одобрения: например, Сбербанк. Если его клиент успевал выйти на финальное согласование и сделку до 27 марта 2022 года, то получал ипотеку по докризисным ставкам.
«При этом эксперты отмечали ажиотажный спрос на недвижимость, а именно — на более дешевое жилье. Покупали то, что, скорее всего, раньше не стали бы покупать — чтобы вложить свои сбережения, — говорит Артур Ахметов. — Ажиотажный спрос повлиял на стоимость: недвижимость подорожала примерно на 5%».
Внимание заемщиков переключилось на льготные программы на новостройки, так как ставки по ним оставались на докризисном уровне — до 7% годовых. По данным ЦБ РФ, в марте 2022 года доля ипотеки на первичном рынке в общем количестве выданных кредитов выросла на 5 процентных пунктов к февралю и составила 37%. Рост произошел за счет повышенного спроса на льготную ипотеку на новостройки. Доля ипотеки на готовое жилье снизилась на 2 процентных пункта, до 59%, но это с учетом выдач по заявкам, поданным еще до 24 февраля 2022 года.
В апреле 2022 года вступили в силу новые условия льготной ипотеки на новостройки, увеличились лимиты: 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных регионах России (раньше — 3 млн рублей для всех). При этом выросла и ставка — до 12% годовых. ЦБ снизил ключевую ставку до 17% годовых, вслед за ним банки пересмотрели условия по ипотеке, но для большинства заемщиков они все равно оставались неподъемными. К тому же в марте россияне вложили наличные деньги в краткосрочные вклады на 1–3 месяца, которые банки предлагали под 20 и выше процентов годовых.
«Наступил переломный момент, когда рынок недвижимости начал разворачиваться. Повлияли высокие рыночные ставки по ипотеке (около 17% годовых), новые условия по госпрограммам, — говорит Артур Ахметов. — На рынке вторички количество сделок упало на 50%, бронирования на рынке первички упали на 60%».
Объем выданной ипотеки в апреле обвалился почти вчетверо — на 75% по сравнению с мартом 2022 года, сообщил РБК со ссылкой на данные бюро кредитных историй «Эквифакс». В количественном выражении выдачи ипотеки в апреле тоже значительно упали — на 77% по сравнению с мартовскими показателями. Эксперты отмечают, что такого резкого сжатия не наблюдалось даже в начале пандемии два года назад, когда кредиторы не могли закрывать сделки из-за локдауна.
Стоимость недвижимости в Москве в апреле немного увеличилась — на 1,6% по отношению к прошлому месяцу, в регионах упала на 0,5%.
Центробанк 29 апреля снизил ключевую ставку с 17 до 14% годовых. По предложению Владимира Путина также снизили ставку по льготной ипотеке — с 12 до 9%. Запустилась госпрограмма для IT-специалистов, по которой кредит на недвижимость на первичном рынке можно взять под 5% годовых.
«Увеличение лимитов, новые программы — все это оживляет рынок новостроек, — говорит Артур Ахметов. — Кроме того, у многих заканчивается срок действия вкладов, которые предлагали банки под высокий процент в марте. Сейчас эти деньги выйдут на рынок».
По словам эксперта, количество предложений на рынке вторичного жилья тоже увеличилось. Продавцы, которые в марте — апреле снимали объявления о своих объектах, снова начали их публиковать.
«При этом эксперты рынка недвижимости ожидают, что количество сделок все же выйдет в минус 20–30 процентов относительно апреля: покупательская активность снижена, те, кто хотел вложить деньги в недвижимость, уже их вложили, остальные возьмут время на принятие решения. Возможно, упадет и стоимость, но не кардинально, — говорит Артур Ахметов. — Да, застройщики объявили систему скидок, дарят парковки, кладовки. Но они не любят снижать цены, еще и предложение не растет — за последний месяц в Москве, по данным ИРН, открыли продажи только 4 новых жилых комплекса».
К тому же на рынке новостроек, цены на которые за последние два года существенно выросли, наблюдается дисбаланс стоимости и возможностей покупателей. Поэтому уже наступила эра «мелкой нарезки» ЖК: сейчас порядка 50 процентов предложений — однокомнатные квартиры и студии до 25 квадратных метров.
«Семье из трех человек вариант не подходит — это ухудшит их качество жизни. Отсюда эксперты прогнозируют спрос на вторичку: да, старый фонд, да, маленькие кухни, но это более приемлемо, к тому же жилье уже готово — не нужно ждать окончания строительства. А если сравнивать с многоэтажками — башнями в новостройках, квартиры на вторичном рынке располагаются в домах, которые можно назвать «малоэтажным раем»», — говорит Артур Ахметов.
Несмотря на это, количество сделок на вторичке сократится. Ставки по рыночной ипотеке слишком высоки, большинство заявок — 80% от общего объема, сейчас приходится на льготную ипотеку, которая распространяется на новостройки.
«Уменьшение количества сделок на вторичном рынке повлияет на первичный рынок. Ведь зачастую люди продают вторичку, чтобы вложиться в новостройки. Рынок вторичного жилья могут поддержать держатели краткосрочных вкладов. Возможно, они начнут выводить деньги и покупать недвижимость в ближайшие два месяца».
По словам Артура Ахметова, рынок недвижимости сейчас развивается по агрессивному сценарию. ЦБ снизил ставку до 14% годовых, к сентябрю она может упасть до 12%. В конце 2022 года — снизиться до 10–11%, а к концу 2023 года — до 7% годовых.
«Вероятно, рынок вторичной недвижимости восстановится после снижения ставки ЦБ до 10–11%, — считает эксперт. — Ориентируемся на показатели 2014 года. Снижение ставки ЦБ с 17 до 11% длилось 6–8 месяцев. Рынок начал возвращаться к прежнему уровню именно при 11 процентах, хотя тогда еще не действовали льготные программы».
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать
— Что выгоднее брать: субсидированную или обычную ипотеку?
— Субсидированная ипотека от застройщика — это ипотека, где часть процентов за вас банку платит застройщик в виде комиссии за снижение ставки. Но эту разницу он все равно берет от покупателей, повышая стоимость недвижимости либо не давая скидку за то, что вы покупаете за наличку или по стандартной ипотеке. На текущем рынке в России любая скидка — это, скорее всего, изначально завышенная стоимость. В некоторых случаях стоимость квартиры с субсидированной ипотечной ставкой будет дороже на 5–8% по сравнению со случаем, если бы вы покупали эту же квартиру за наличные или по стандартной рыночной ипотеке.
— Какой первоначальный взнос выбрать и на какой срок?
— Нужно помнить, что от 20% первоначального взноса вы получите дисконт и не будете иметь повышенную ставку по ипотеке, что скажется на ваших будущих платежах. Второй момент — не имеет смысла брать кредит на срок больше 22 лет. Если мы берем за 100% ежемесячный платеж при ипотеке на 30 лет, то при сроке в 22 года ежемесячный платеж увеличивается всего на 3%, а при 18 годах — на 6%.
В прошлом году эксперты не могли прийти к единому мнению по поводу того, стоит ли продавать квартиру в 2022 году. Каждый специалист делал свои прогнозы, причем оправдались, только самые пессимистичные. Многие инвесторы ушли из строительной сферы, а цены на первичное жилье, по сравнению с предыдущими годами, практически не выросли. На вторичном рынке ситуация не лучше. Низкий спрос и огромное количество различных предложений не позволяют выгодно продать квартиру в кризис. Если говорить о земельных участках под строительство загородных домов, они отличаются низкой ликвидностью. Недавно был введен в действие новый налог на недвижимость, поэтому люди, которые раньше приобрели землю, стараются ее продать, поскольку понимают, что обустройство участка и строительство дома в ближайшее время будет для них недоступно.
Поэтому, если вы интересуетесь, как продать квартиру в 2022 году, обратите внимание на рекомендации экспертов. Специалисты считают, что решающий фактор для быстрой и успешной продажи жилья – это снижение цены. Если выставить на продажу квартиру на 10% дешевле от рыночной стоимости, у вас появится намного больше шансов, найти потенциального покупателя. Продавцы, которые ставят высокую цену, теряют деньги на инфляции и в результате, все равно, ее понижают.
Прогнозирование цены на квартиры в 2023 году нужно начинать с понимания положения на отечественном рынке на текущий момент. В 2021 году стоимость недвижимости, как и прежде, продолжала расти. Этот скачок происходил даже вопреки таким факторам, как рост процента по ипотечным программам и падение спроса на жилье.
Некоторые эксперты утверждают, что до конца 2021 года цены увеличатся еще на 10 %, а рынок более-менее стабилизируется к середине декабря. Также допускается, что незначительное снижение возможно накануне Нового года, когда некоторые застройщики опускают цены на квартиры в период действия праздничных акций. Однако далее ситуация вернется к прежнему состоянию.
1. Льготная ипотека
Ипотеку на новостройки со сниженной ставкой 7% продлили до июля 2022 года. В 2021-м году именно она во многом привела к стремительному росту спроса на жилье, точнее — ожидания, что программа завершится. В 2022-м этот тренд продолжится, при этом средние ставки по обычной ипотеке превысят 10%.
Эксперты ЦИАНа и девелопера ГК ФСК называют ипотеку главным драйвером рынка недвижимости: около 70% сделок совершаются с использованием заемных средств. Особенно это сыграло роль в регионах, где гораздо больше вариантов, подходящих под условия продленной льготной ипотеки — то есть до 3 млн рублей (в столицах лимит после продления программы снизился с 12 млн до 3 млн рублей, в регионах — с 6 млн до 3 млн рублей). В столицах, а также Сочи или Казани роль льготных кредитов выполняют специальные программы от застройщиков под конкретные проекты. Если средняя ставка по ипотеке была на уровне 9%, то у застройщика можно было купить в рассрочку или кредит от 0,01%.
2. Стагнация рынка
Эксперты считают, что «ипотечный пузырь» уже привел к «перегреву» рынка, и такого взрывного роста, как в 2021-м, уже не будет. В среднем, цены будут расти в пределах 10-12% — по мере готовности объекта (для новостроек) и вслед за общим уровнем инфляции (для всех типов жилья).
Эксперты ЦИАНа тоже отмечают, что инфляция определит рост цен: уже в начале января 2022-го она разогналась до 8,6% при прошлогоднем прогнозе в 5%. При этом они также склоняются к подорожанию в 10% для Москвы и 15% — для Московской области.
3. Удорожание земли и стройматериалов
Рост цен на землю, стройматериалы и рабочую силу — второй по значимости (после ипотеки) фактор, который будет влиять на стоимость жилья. На отдельные стройматериалы стоимость повысилась в 2-3 раза, а участки под застройку подорожали на 10%. Это уже коснулось тех проектов, которые были начаты в 2021-м. Кроме того, из-за пандемии дорожает рабочая сила, так как поток трудовых мигрантов практически иссяк. В 2022-м, когда жилье начнут продавать, они заложат эти расходы в цене.
4. Новая волна пандемии
Новые волны и локдауны могут усилить спрос на загородную недвижимость, который продолжил расти в 2021 году. В условиях ковидных ограничений на путешествия лето в загородном доме выглядит неплохой альтернативой, особенно для семей с детьми. При этом люди с высокими доходами будут покупать дорогое жилье для инвестиций: ведь другие активы могут быть менее стабильными.