Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Я продал или собираюсь продать недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома или гаража) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода, если она находится у них собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ
Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты или в результате приватизации.
Также действует минимальный срок 3 года, если жилье на продажу является единственным. При этом правило действует даже если в течение 90 дней до продажи квартиры вы приобрели новую.
Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.
В остальных случаях придется подождать 5 лет.
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
НДФЛ при операциях с недвижимостью: что изменилось с 2022 года
Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по
В частности, это изменения, связанные с расчетом НДФЛ при операциях с недвижимостью, напоминают в Федеральной налоговой службе. В декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит.
Если же доходы от продажи имущества превышают допустимый размер, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.
С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Правила действуют на объекты (доли в них), переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. Сегодня собственник при продаже квартиры должен заплатить налог в размере 13% с дохода от продажи имущества. Благодаря нововведению семьи с детьми не будут платить налог, но лишь при соблюдении ряда условий. Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
На основании примера заполним декларацию по подоходному налогу.
Иванов А. А. 11 января 2021 года продал квартиру Петрову В. В. за 2,4 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры оценена в 1,9 млн руб. Жилье было приобретено в июне 2020 года за 2,2 млн руб. Поскольку квартирой Иванов А. А. владел менее 5 лет, ему предстоит отчитаться перед налоговой инспекцией и уплатить налог в бюджет.
В начале Иванов А. А. заполнил титульный лист, где указал все свои данные.
Затем ему нужно определить, исходя из какой стоимости (договорной или кадастровой, умноженной на 0,7) будет происходить расчет налога.
Поправки в НК РФ: кому отменили обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ?
Подача декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры и прочей жилой недвижимости в обязательном порядке осуществляется лицами, срок владения имуществом у которых не превысил трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения недвижимости).
В декларации заполняются те страницы, где отражается доход налогоплательщика от продажи и заявляются вычеты в виде расходов, понесенных при приобретении жилья, либо предоставляемого законодательством 1 млн руб.
Сроки представления отчетности и уплаты налога утверждены как 30 апреля и 15 июля года, следующего за годом совершения сделки.
Подается отчетность по месту жительства/регистрации.
Передавать 3-НДФЛ при продаже имущества можно на бумаге или в электронном виде, например через личный кабинет налогоплательщика.
2022 год также принес налоговые льготы для участников долевого строительства. Все, кто покупает жилье в строящихся домах, приобретает квартиру по переуступке прав требования по ДДУ или принимает участие в ЖСК, смогут продать это жилье раньше без уплаты налога. Например, это можно сделать сразу после того, как завершится стройка. Теперь срок владения помещением отсчитывается с момента оплаты договора долевого участия, а не после того, как квартира официально стала собственностью.
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2022 году
К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):
- копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
- акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
- платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
- договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).
При приобретении квартиры у ЖСК срок владения начинается с выплаты паевого взноса, получения справки о полной выплате и подписания акта приема-передачи, а не с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Регистрация права носит заявительный характер. Даже если квартира не зарегистрирована, правообладатели могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом на основании справки о полной оплате.
Пример
В 2009 году Яковлев заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2011 году квартиру построили, паевой взнос был выплачен полностью.
В 2020 году Яковлев решил продать эту квартиру, для чего потребовалось оформить право собственности.
В 2021 году от налогового органа Яковлеву придет уведомление о представлении декларации 3-НДФЛ, в ответ на которое необходимо будет представить лишь справку о полной выплате паевого взноса.
Если квартиру приватизировали после 1 января 1998 года, срок владения начинается с момента регистрации права собственности. А если приватизация была до 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с даты заключения договора о передаче имущества в собственность.
Пример
Маркелов приватизировал квартиру в 1991 году. В 2020 году он решил продать квартиру и оформил свидетельство о государственной регистрации права собственности.
В 2021 году сдавать декларацию и показывать доход не надо. В ответ на уведомление от налоговых органов необходимо приложить копию договора на приватизацию.
При получении квартиры в дар срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности.
Пример
В 2014 году Алферова получила от брата квартиру в дар. В 2018 году было зарегистрировано право собственности, в следующем 2019-ом квартира была продана.
В 2020 году необходимо будет сдать декларацию, так как срок владения был меньше минимального. В декларации можно заявить имущественный вычет в размере 1 млн руб., так как документально подтвержденных расходов нет.
Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества
Модестов получил в наследство квартиру в 2020 году кадастровой стоимостью 3 млн руб. и решил продать её в этом же году. Продажа осуществляется раньше минимального срока владения и документально подтвержденных расходов на приобретение нет.
В данном случае можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн руб. Сумма к уплате составит: 260 000 руб. = (3 млн руб. – 1 млн руб.)*13 %
Кораблев купил квартиру в 2018 году за 4,5 млн руб. и продал в 2020 году за 4,2 млн руб., кадастровая стоимость составляет 4,3 млн руб. Так как сумма фактически понесенных расходов больше, чем сумма продажи и кадастровой стоимости, то налог к уплате в декларации не возникнет.
При реализации имущества важным показателем является его кадастровая стоимость. Так, если стоимость имущества по договору будет меньше 0,7 кадастровой стоимости, то рассчитывать налог придется исходя из кадастровой стоимости.
Смирнов купил квартиру в 2018 году за 3 млн руб. Продал квартиру в 2019 году за 3 млн руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 6 млн руб.
Хотя сумма фактически понесенных расходов и сумма дохода одинаковая и составляет 3 млн руб., налог заплатить придется, так как кадастровая стоимость превышает фактическую в два раза.
Сумма к уплате составит: 156 000 руб. = (6 млн руб. * 0,7 понижающий коэффициент — 3 млн руб. (затраты))*13 %
Основные вычеты, заявленные по декларации
На налоговые вычеты могут претендовать резиденты РФ, которые получают облагаемый доход по ставке 13 %. То есть работающие граждане. Максимальная сумма, которую можно вернуть за год, — это сумма уплаченного налога за тот же год по справке 2-НДФЛ. Срок представления декларации с заявленными вычетами не установлен и ограничивается лишь тремя годами.
У налогоплательщиков есть возможность не дожидаться окончания налогового периода, а предоставить уведомление своему работодателю, для того чтобы у него не удерживали НДФЛ из зарплаты уже в текущем году. Для этого нужно обратиться в налоговую со всем пакетом подтверждающих документов, в зависимости от вычета.
После проверки документов через месяц налоговый орган подготовит вам уведомление, которое необходимо представить работодателю.
В новом году россияне смогут получить социальный налоговый вычет на физкультурно-оздоровительные услуги (подп. 7 п. 1 ст. 219 НК РФ). Он позволяет вернуть 13% от стоимости оплаченных услуг фитнес-клуба или спортивной секции в пределах установленного Налоговым кодексом лимита. Это значит, что учитываться будет сумма расходов, не превышающая 120 000 руб. за год. Соответственно, вернуть можно не более 15 600 руб. (120 000 руб. х 13% / 100).
Но этот вычет можно получить лишь при соблюдении нескольких условий.
1. Физкультурно-оздоровительные услуги и лицо, их оказывающее, должны быть включены в специальные перечни:
С 1 января 2021 г. доходы по вкладам и остаткам на счетах облагаются налогом на доходы физических лиц. Речь идет о совокупном процентном доходе по вкладам и остаткам на счетах в российских банках, выплаченном физическому лицу за год, за минусом необлагаемого процентного дохода. Необлагаемый доход рассчитывается как произведение 1 млн руб. и ключевой ставки Банка России, установленной на 1 января данного года.
Так, на начало 2021 г. ставка ЦБ РФ составляла 4,25%. Рассчитываем предельный размер необлагаемых процентов: 1 млн руб. х 4,25% / 100 = 42 500 руб. НДФЛ платится с суммы, превышающей полученное значение.
Информация о выплаченных процентах направляется банками в налоговый орган. Он самостоятельно рассчитает сумму налога и направит физическому лицу уведомление о необходимости уплатить НДФЛ. Держателю вклада останется уплатить налог за 2021 г. не позднее 1 декабря 2022 г.
Какой налог с продажи квартиры в 2022 году надо платить: важные изменения
В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:
- купленным до 1 января 2016 года;
- унаследованным;
- приватизированным;
- подаренным близким родственником;
- единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).
Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:
- Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
- Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
- Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
- От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.
Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:
- это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
- недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
- квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
- недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.
При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:
- для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
- начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
- если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.
Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры
Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.
Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость. По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией». Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.
Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона.
До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.
Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.
Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.
Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.
Очевидно, что деньги, которые физическое лицо отдает в государственную казну, – это плата за полученную прибыль с продажи жилой или коммерческой недвижимости. Такой сбор – норма для любой цивилизованной страны.
Реализация дорогого имущества (квартира или дом явно относятся к этой категории) может служить некоторым лицам основным источником дохода. В этом случае бенефициар обязан выполнить свой конституционный долг в виде уплаты казенного сбора.
К счастью, если вы не злоупотребляете этой возможностью чаще, чем раз в 5 лет, налог платить не придется ни при каких обстоятельствах. В противном случае вам следует внимательно разобраться с требованиями налогового законодательства.
ФНС предупредила об изменениях по НДФЛ с доходов от продажи недвижимости
Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой недвижимости. Чтобы воспользоваться этим способом, нужно документально подтвердить расходы на покупку жилья.
Пример 1. В 2020 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а в 2021 продали за 5 млн. В 2022 году вам надлежит подать в ИФНС декларацию и уплатить налог. Все документы, подтверждающие покупку и оплату, у вас имеются. А значит, вы вправе воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход). Заплатить налог нужно с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% * 3 млн = 390 тыс. рублей.
Пример 2. В 2020 году вы купили земельный участок за 3 млн рублей, а в 2021 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была меньше покупной, то вы освобождены от уплаты налога.
После покупки и продажи недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.
Если какой-то документ утерян, его можно восстановить. Налоговые консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также помогут решить все остальные вопросы.
Если вы продаете жилье, купленное после 01.01.2016 года, то при расчете НДФЛ нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре недвижимости на 1 января года совершения сделки.
Сравнивается сумма по договору купли-продажи и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 млн рублей. Кадастровая стоимость составляет 6 млн рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 4,2 млн рублей (6 млн * 70%). НДФЛ к уплате = 546 тыс. рублей (4.2 млн * 13%).
Пример 2. Недвижимость продают за 5 млн рублей. Кадастровая стоимость – 6 млн рублей, с понижающим коэффициентом – 4,2 млн рублей (6 млн * 13%). Налог считаем с большей суммы: (5 млн * 13%) = 650 тыс. рублей.
В первую очередь нужно посмотреть на дату регистрации права продавца на жилье в Росреестре. Дата (регистрация) указана в Свидетельстве о праве собственности или в Выписке из ЕГРН. В данных бумагах содержится строчка «о чем в Едином государственном реестре прав (недвижимости) ДД.ММ.ГГГГ сделана запись № ….» – это и есть искомая дата.
Далее может быть два варианта:
- Если дата регистрации ранее 1 января 2016 года, то налог с продажи жилья более 3 лет в собственности платить не нужно независимо от документа-основания.
- Если дата регистрации 01.01.2016 и позже, то нужно проверить основания приобретения жилья – по какому документу получена квартира.
Если же обязанность платить налог есть, то у продавца остается возможность уменьшить его, применив налоговый вычет. Есть два варианта вычетов:
- фиксированный в твердой сумме 1 млн рублей;
- расходный в сумме денег, потраченных в свое время на приобретение этой квартиры.
Периоды отчета для продавцов установлены строго. Подать комплект готовых документов следует строго до 30 апреля года, который следует сразу за годом, в котором состоялся расчет. Например, если квартира продана в 2021 году, то срок подачи документов в инспекцию – до 30 апреля 2022 года.
Способы подачи готового комплекта документов стандартные:
- электронные документы через личный кабинет – самый быстрый способ;
- почтовым отправлением – заказным или ценным письмом (бандеролью);
- на приеме у инспектора – лично.
Перечислить полученную сумму денег в счет налога следует до 15 июля. Автоматически со счета продавца ее не снимут.
Важно! Когда по договору расчет предусмотрен в рассрочку, и платежи попадают на разные периоды (годы), следует декларировать уплату налога в том году, когда фактически получены деньги, а не на будущее.
Санкции представлены в таблице:
| Что пропущено | Размер штрафа | Статья НК РФ |
| Документы не передали до 30 апреля | 5% от полученного НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не больше 30% | 119 |
| Не передали документы и не заплатили налог | 20% от начисленной суммы плюс пени | 122 |
| Декларацию подали, но НДФЛ не заплатили | Пени от суммы налога 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый пропущенный день | Не применяется ни 119, ни 122 |
Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости
Согласно федеральному закону, продавец недвижимости избавлен от необходимости платить НДФЛ после 5 лет владения недвижимостью.
Однако субъекты Российской Федерации имеют право принимать местные законы, сокращающие срок владения недвижимости до 3 лет в целях стимулирования рынка недвижимости. О таком праве напомнил Минфин в своем официальном письме от 2 ноября 2021 года.
На данный момент правом снизить срок владения недвижимости до 3 лет при продаже её без НДФЛ воспользовались 8 субъектов России. В их числе: Ставропольский край, Республика Алтай, Иркутская область, Город федерального значения Севастополь, Магаданская область, Ханты-Мансийский автономный округ, Карачаево-Черкесская Республика и Амурская область.
Продать недвижимость в вышеперечисленных регионах без уплаты НДФЛ можно выдержав минимальный срок владения ею в 3 года.
От налога на доходы физических лиц (НДФЛ) освобождаются доходы, получаемые при продаже жилья семьями с двумя и более детьми в случае приобретения нового жилья для улучшения жилищных условий.
Срок, в течение которого продаваемое жилье находилось в собственности налогоплательщика, не имеет значения.
Однако есть и определенные условия:
1. налогоплательщики должны быть родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети получают образование по очной форме);
2. новая недвижимость должна быть приобретена в тот же календарный год, в который продана старая, или не позднее 30 апреля следующего года;
3. если речь идет о договоре долевого участия в строительстве, то по договору должна пройти полная оплата; общая площадь приобретенного помещения или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем в проданном объекте;
4. кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн руб. ;
5. на момент продажи жилого помещения ни у налогоплательщика, ни у его детей не должно быть в собственности другого жилья, площадь которого в совокупности больше 50% площади приобретенного жилья.
Простым и понятным способом существенно облегчить налоговую нагрузку при продаже недвижимости является имущественный вычет. В чем его особенность? Вычет представляет собой льготу в виде фиксированной суммой, уменьшающей налоговую базу. Поправки не затронули размер, оставив его на прежнем уровне – 1 млн. рублей.
Пример применения вычета:
Вулова Ж.Ю. продала квартиру за 3,7 млн. рублей, приобретенную годом ранее. Имущество получено в дар от брата, поэтому никаких расходов на покупку нет. В такой ситуации расчет НДФЛ будет иметь следующий вид:
(3700000 – 1000000) * 13% = 351 000 рублей – именно эту сумму Вулова обязана перечислить в бюджет по результатам сделки.
Отличным вариантом для уменьшения налогооблагаемой базы является предоставление в контролирующие органы достоверной информации о произведенных расходах. Что подходит под это понятие? Собственник может предоставить договор купли-продажи, где указана сумма приобретения жилья. Те же, кто возводил строение самостоятельно, подтвердят расходы актами сдачи работ, квитанциями закупки материалов и сметами. Это, пожалуй, единственный эффективный способ существенно уменьшить НДФЛ при продаже дорогостоящей квартиры недолго находящейся в собственности.
Комаровская Ф.Д. продала в 2016 году квартиру за 8,9 млн. рублей. Она имеет на руках документы, подтверждающие ее расходы на приобретение этого жилья двумя годами ранее на сумму 7,4 млн. рублей. В таком случае расчет налога будет представлен в следующем виде:
(8900000 – 7400000) * 13% = 195000 рублей
Если бы владелица не смогла подтвердить понесенные расходы, то сумма налога составила
8900000 * 13% = 1157000 рублей
Мой отец, неработающий пенсионер продал комнату в Москве , которая досталась ему по завещанию не от родственника, владел ею 1 год, потом продал и в этом же году стал участником долевого строительства, которое закончится в этом же 2022 году. Надо ли ему платить налог и положен ли будет ему налоговый вычет от государства?
Теперь в налоговой инспекции будет учитываться не только стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Налоговики произведут свой расчет – умножат кадастровую стоимость объекта на коэффициент 0,7, и если размер полученной суммы будет выше, чем указано в налоговой декларации, расчет стоимости будет произведен по полученному результату, а не по указанному гражданином.