Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоставление освободившихся комнат в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Так, порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире определен в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, а именно:
«1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».
Договор социального найма тоже может быть заключен при наличии ряда условий.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.
Кому достанется комната в коммуналке?
В соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии в коммунальной квартире граждан, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях или являются малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Уполномоченный орган в устной или письменной форме сообщает заявителю выкупную цену и приглашает на прием для получения бланка на оплату выкупаемого жилого помещения (п. 4.1.1 Постановления N 104-ПП).
Одновременно с бланком платежного документа заявителю выдается копия выписки из протокола заседания Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом города Москвы, утвердившей размер рыночной выкупной стоимости, или копия выписки из распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы об утверждении размера льготной выкупной стоимости (п. п. 3.9.3, 3.11.3 Постановления N 104-ПП).
Выкупная стоимость свободного жилого помещения должна быть оплачена заявителем в течение трех месяцев с даты заседания Городской комиссии или с даты распоряжения Департамента (п. 4.2 Постановления N 104-ПП).
Документы, подтверждающие оплату выкупной стоимости жилого помещения, заявитель представляет в Управление Департамента (п. 4.3 Постановления N 104-ПП).
В течение пяти рабочих дней с момента получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости свободного жилого помещения, уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи и согласовывает время для его подписания (п. 4.5 Постановления N 104-ПП).
Для регистрации перехода права собственности на свободное жилое помещение в коммунальной квартире заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Постановления N 104-ПП).
Договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности выдаются заявителю не позднее 10 дней с даты получения договора из органа регистрации (п. 1.15 Постановления N 104-ПП).
Расширение жилого пространства вполне естественное желание любого человека. Но стать собственником комфортабельной квартиры, подходящей по размерам, не всегда удаётся.
Чаще люди претендуют на ставшую свободной площадь (иногда всего лишь одну комнату) в квартире.
В таких случаях применяются особые правила заселения, о которых должны знать люди, желающие получить дополнительную жилую площадь.
Эти правила действуют только по отношению к домам, находящимся в муниципальном ведении. То есть, они применимы к жилью, входящему в государственный жилищный фонд. Следует подчеркнуть, что на ставшую свободной площадь имеют право претендовать в первую очередь жители квартиры, в которой расположено помещение. Причём получить её можно как по социальному найму, так и в результате купли-продажи.
Право на дополнительную комнату в коммунальной квартире
С целью реализации социальной государственной политики именно малоимущие и нуждающиеся лица имеют первостепенное право на получение свободного помещения в «коммуналке» по договору социального найма. Вопросы признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилище по договору найма подробно рассмотрены российским Жилищным Кодексом (см. в ст. 51 и 49).
Важно соблюдение одного условия: указанные граждане должны жить в квартире на тот момент, когда комната освобождается. Если такие граждане заселились в квартиру после освобождения комнаты, заявить свои права на комнату они не смогут.
Если вышеуказанные граждане в квартире отсутствуют, комната предоставляется лицам, которые являются малоимущими и имеют на руках документы, подтверждающие этот статус, по договору найма, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания граждан. Если по своему финансовому положению граждане являются малоимущими, но имеют площадь жилья в квартире больше учетной нормы по их региону, заявить свои права относительно комнаты по договору найма они смогут только при отсутствии граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилье.
Жилищный закон предполагает ступенчатое заселение, иными словами, установлены категории граждан, имеющие право на заселение в соответствии со «ступенями», нахождение на которых определено социальным статусом лица.
Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, в которой освободилась комната.
А если такие граждане в квартире не проживают, или не заявляют свои права и отказываются от них, помещение может быть передано гражданам, не проживающим в квартире, по основаниям, установленным законом.
Если вышеуказанные категории граждан в квартире не проживают, помещение на основании договора купли-продажи могут получить иные граждане, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания. На лиц этой ступени также распространяется правило об обязательном проживании в квартире до освобождения комнаты.
В соответствии с последней «ступенью» предоставления, освободившуюся комнату могут получить лица, нуждающиеся в жилье и не относящиеся к вышеперечисленным категориям граждан, если перечисленные лица в квартире отсутствуют или отказываются от своих прав.
Такие случаи встречаются довольно часто, граждане отказываются заявлять права на комнату, рассчитывая на получение более комфортных условий проживания. Чтобы получить освободившуюся комнату, граждане обязаны подать в уполномоченные органы должным образом оформленное заявление.
В случае, если решение уполномоченных органов не удовлетворяет граждан, претендующих на освободившееся жилье, разногласия могут быть решены в судебном порядке.
Договор социального найма предусматривает предоставление лицам жилых помещений, которые законом отнесены к помещениям государственного, либо муниципального фонда. Предоставляется такое жилье нуждающимся в нем гражданам для проживания на постоянной основе.
Действие договора соцнайма не ограничено конкретным сроком, граждане могут проживать в предоставленных им помещениях любое количество времени, при условии соблюдения требований, которые закон устанавливает обязательными для жильцов домов, квартир и комнат.
Договор социального найма можно расторгнуть по соглашению сторон в любое время. Если гражданин выехал в иное место жительства, соглашения с ним прекращается со дня освобождения помещения. Жилищный кодекс предусматривает прекращение договора социального найма в связи со смертью нанимателя, который был одиноким человеком, и в связи с разрушением помещения.
Ситуация, когда в комнате никто не проживает и неизвестно место нахождения ее жильцов, не дает оснований другим лицам на заселение в эту пустующую комнату.
Законодательно утверждено, что временное отсутствие граждан в жилом помещении, не образует изменения их прав и обязанностей относительно жилища.
Следовательно, помещение нельзя считать освободившимся, поскольку на него имеют права граждане, заселенные по договору соцнайма, даже если они отсутствуют длительное время.
Если семья располагает площадью менее 9 кв. м на члена, то граждане имеют право получить субсидию на срочный выкуп комнаты.
При этом учитываются в первую очередь семьи, стоящие на учете и ожидающие улучшения жилищных условий. Закон позволяет использовать в качестве взноса материнский капитал.
Особое значение имеет наличие у семьи комнаты в данной коммунальной квартире, то есть происходит расширение на данной территории.
Если существует несколько желающих из числа стоящих на муниципальной очереди, приоритет отдается гражданам, ранее всех вставшим на жилищный учет.
С целью реализации социальной государственной политики именно малоимущие и нуждающиеся лица имеют первостепенное право на получение свободного помещения в «коммуналке» по договору социального найма. Вопросы признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилище по договору найма подробно рассмотрены российским Жилищным Кодексом (см. в ст. 51 и 49).
Важно соблюдение одного условия: указанные граждане должны жить в квартире на тот момент, когда комната освобождается. Если такие граждане заселились в квартиру после освобождения комнаты, заявить свои права на комнату они не смогут.
Если вышеуказанные граждане в квартире отсутствуют, комната предоставляется лицам, которые являются малоимущими и имеют на руках документы, подтверждающие этот статус, по договору найма, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания граждан. Если по своему финансовому положению граждане являются малоимущими, но имеют площадь жилья в квартире больше учетной нормы по их региону, заявить свои права относительно комнаты по договору найма они смогут только при отсутствии граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилье.
Жилищный закон предполагает ступенчатое заселение, иными словами, установлены категории граждан, имеющие право на заселение в соответствии со «ступенями», нахождение на которых определено социальным статусом лица.
Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, в которой освободилась комната.
А если такие граждане в квартире не проживают, или не заявляют свои права и отказываются от них, помещение может быть передано гражданам, не проживающим в квартире, по основаниям, установленным законом.
Если вышеуказанные категории граждан в квартире не проживают, помещение на основании договора купли-продажи могут получить иные граждане, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания. На лиц этой ступени также распространяется правило об обязательном проживании в квартире до освобождения комнаты.
В соответствии с последней «ступенью» предоставления, освободившуюся комнату могут получить лица, нуждающиеся в жилье и не относящиеся к вышеперечисленным категориям граждан, если перечисленные лица в квартире отсутствуют или отказываются от своих прав.
Такие случаи встречаются довольно часто, граждане отказываются заявлять права на комнату, рассчитывая на получение более комфортных условий проживания. Чтобы получить освободившуюся комнату, граждане обязаны подать в уполномоченные органы должным образом оформленное заявление.
В случае, если решение уполномоченных органов не удовлетворяет граждан, претендующих на освободившееся жилье, разногласия могут быть решены в судебном порядке.
Договор социального найма предусматривает предоставление лицам жилых помещений, которые законом отнесены к помещениям государственного, либо муниципального фонда. Предоставляется такое жилье нуждающимся в нем гражданам для проживания на постоянной основе.
Действие договора соцнайма не ограничено конкретным сроком, граждане могут проживать в предоставленных им помещениях любое количество времени, при условии соблюдения требований, которые закон устанавливает обязательными для жильцов домов, квартир и комнат.
Договор социального найма можно расторгнуть по соглашению сторон в любое время. Если гражданин выехал в иное место жительства, соглашения с ним прекращается со дня освобождения помещения. Жилищный кодекс предусматривает прекращение договора социального найма в связи со смертью нанимателя, который был одиноким человеком, и в связи с разрушением помещения.
Согласно ч.
1, 2 статьи 6 указанного закона, с 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
2.
Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 — 6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.
Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире
Правила заселения муниципальных квартир распространяются только на муниципальный фонд, то есть неприватизированный фонд. Если комната приватизирована, то коммунальной считается та, которая осталась без нее в связи со смертью собственника. В этом случае не может быть наследников ни по одной из линий наследования. В этом случае помещение считается выкупленным и переходит в собственность муниципалитета.
А коммунальные комнаты можно считать бесплатными в таких случаях:
Администрация по запросу должна инициировать дознание и подать заявление в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавший жилец будет освобожден, а комната будет считаться вакантной.
Расширение жилой площади совершенно естественно желание. Однако стать обладателем комфортной квартиры соответствующей площади не всегда удается.
Чаще люди пытаются найти в квартире свободное место (иногда всего одну комнату).
В таких случаях существуют особые правила использования, о которых следует знать тем, кто ищет дополнительное жилое пространство.
Эти правила применяются только к зданиям, находящимся в ведении муниципалитета. Другими словами, они касаются государственного жилья. Следует подчеркнуть, что, прежде всего, жители квартиры, в которой расположено жилье, вправе потребовать выселения освободившейся площади. Кроме того, их можно получить за счет социальной аренды, продажи или покупки.
Заключение договора купли-продажи с Жилищным фондом (после оплаты); внесение договора в государственный реестр (регистрацию осуществляет отдел Департамента).
Если несколько человек говорят, что у них есть комната одновременно, жилищная комиссия может рассмотреть кандидатов, либо спор решается в суде.
При этом учитываются многие нюансы жилищного вопроса:
дата записи в жилищный регистр;
период проживания по тому же месту жительства;
жилые помещения, доступные в пользование (учитываются долевое владение и все операции с недвижимостью за последние пять лет).
Если ваши соседи отсутствовали в незанятой комнате несколько лет, вы также можете подать иск.
Иск подается от имени арендодателя или любого лица, имеющего претензии на жилую площадь. Поиск начнется.
Затем полиция выдает справку об исчезновении гражданина. На основании этого документа человек снимается с учета и комната освобождается.
Если вы хотите временно купить недорогую квартиру и не тратить много денег на недвижимость, вы можете подумать о покупке комнаты в муниципальной квартире в городе. Для совершения этой транзакции не обязательно иметь много юридических знаний, поскольку эта транзакция в основном не сильно отличается от любой другой транзакции с недвижимостью.
Но, несмотря на это, необходимо учитывать некоторые нюансы, с которыми покупатель может столкнуться на практике.
В муниципальной квартире можно купить свободную жилую площадь, в том числе срочную, но при этом стоит отметить, что это в первую очередь жильцы муниципальной квартиры.
Возможность выкупить соседнюю комнату у города имеется лишь в том случае, если она свободна. В вашем случае в комнате проживает сосед по договору социального найма, поэтому такое право у вас отсутствует. Предоставить соседу другое муниципальное жилье без оснований город также не может.
Однако, если соседняя комната освободится, у вас возникает право выкупа такой комнаты у города. Выкуп может быть осуществлен по льготной или рыночной цене в зависимости от того, в какую категорию лиц вы попадаете. Подробный порядок и условия определены постановлением Правительства Москвы от 18.10.2018 № 1285-ПП.
К сожалению, в вашем случае выкуп второй комнаты не предусмотрен законом. В ст. 59 Жилищного кодекса РФ указано, кто имеет право на получение освободившейся комнаты в коммунальной квартире. Но это касается только лиц, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Речь о гражданах, признанных в установленном законом порядке малоимущими и имеющих обеспеченность общей площадью жилого помещения менее установленной в субъекте Российской Федерации учетной нормы. Вы, насколько я понял из вопроса, в эти категории не входите.
Текст подготовила Мария Гуреева
На практике я не встречал случаи, когда город рассматривал бы обмен муниципальных площадей в виде комнат. Их просто нет, поскольку действует распоряжение, согласно которому нельзя увеличивать количество коммунальных квартир.
Есть несколько способов решения вашей задачи:
- Если ваш сосед может быть признан малоимущим и нуждающимся в увеличении жилплощади, он встает в очередь на улучшение жилищных условий. Когда его очередь подойдет и он получит новую квартиру, вы сможете обратиться в муниципалитет, имея право первоочередного выкупа. Это очень долгий процесс, который может занять 10–20 лет.
- Если сосед ранее не приватизировал жилплощадь, он может приватизировать комнату и продать ее вам или осуществить размен (продать комнату и купить себе квартиру с доплатой). Недостаток этого варианта в том, что требования соседа к новой жилплощади могут не совпадать с реалиями рынка недвижимости.
- Успех этого варианта зависит только от вас. Вы продаете свою комнату и с доплатой (можно использовать в помощь ипотечный кредит) покупаете альтернативную квартиру.
1. Комментируемая статья устанавливает очередность получения гражданами, проживающими в коммунальной квартире, освободившихся комнат. Причем согласно ч. 1 и 2 такие комнаты предоставляются по договору социального найма, а согласно ч. 3 передаются в собственность.
В первую очередь правом на получение освободившейся комнаты в коммунальной квартире обладают наниматели (или собственники), проживающие в этой квартире, которые на момент освобождения жилья признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в квартире лиц, указанных в ч. 1, освободившееся помещение предоставляется — тоже по договору социального найма — проживающим в ней нанимателям или собственникам (вторая «очередь»), если они могут быть признаны малоимущими и если они обеспечены жильем менее нормы предоставления на одного человека.
Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления на одного человека (третья «очередь»), освободившаяся комната (комнаты) передается по договору купли-продажи.
И наконец, при отсутствии в коммунальной квартире лиц первой — третьей «очередей» освободившиеся комнаты заселяются в порядке, предусмотренном положениями ЖК РФ, на основании договора социального найма (ч. 4).
Таким образом, в отличие от ранее действовавших условий (ст. 16 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 N 4218-1) комментируемая статья предоставляет право на получение освобождающейся комнаты не только нанимателям, проживающим в этой квартире, но и лицам, имеющим в ней комнату (комнаты) на праве собственности.
Указанные нормы способствуют ликвидации коммунальных квартир.
2. Освободившимся является жилое помещение, которое пустует:
а) в связи с переездом занимавшего это помещение лица на другое место жительства (переселение в другое помещение либо в другой населенный пункт);
б) в связи со смертью нанимателя, занимавшего это помещение, и проч.
При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи (ст. 71 ЖК РФ) нельзя считать помещение освободившимся, и другие лица не могут на него претендовать.
3. Решение соответствующих органов заселить комнату, освободившуюся в коммунальной квартире, может быть оспорено в судебном порядке гражданами, проживающими в этой квартире, путем предъявления иска к лицам, которым предоставлена комната, и органу, принявшему указанное решение.
1. Комментируемая статья устанавливает условия и порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.
Освободившимся является жилое помещение, которое стало свободным, например, в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 коммент. закона) или расторжением договора социального найма по другим основаниям, в связи со смертью прежнего нанимателя этого помещения либо его собственника, у которого нет наследников, и пр.
2. Жилое помещение может быть освобождено также и в связи с признанием такого помещения в установленном порядке непригодным для проживания с последующим предоставлением проживавшим в нем гражданам другого жилого помещения в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 57 коммент. закона. Такое помещение, несмотря на его статус «свободного», новому заселению в порядке ст. 59 ЖК РФ не подлежит, так как в силу положений ч. 2 ст. 15 коммент. закона непригодное для проживания помещение не может быть объектом жилищных прав.
3. Предоставлению на условиях, установленных коммент. ст., подлежат только изолированные жилые помещения. На практике в коммунальных квартирах имеют место и так называемые сугубо смежные или проходные комнаты, которые после освобождения повторному заселению как самостоятельные объекты жилищных прав согласно ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 62 коммент. закона не подлежат. То есть если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, такое помещение подлежит передаче такому нанимателю в пользование по ранее заключенному с ним договору социального найма, причем независимо от площади проходного помещения и наличия у такого гражданина статуса малоимущего и нуждающегося в жилом помещении.
При этом остается открытым вопрос: каким образом возможно распорядиться освободившимся жилым помещением, фактически неизолированным от другого жилого помещения, но занимаемого лицом на праве собственности? Самостоятельным объектом жилищных прав, как указано выше, такое неизолированное помещение быть не может и, следовательно, невозможно заключение с собственником «соседнего» помещения отдельного договора социального найма в отношении такого помещения. Предоставить собственнику такое неизолированное помещение по установленным ст. 59 ЖК РФ основаниям также не представляется возможным по этим же причинам.
То есть очевидно, что неизолированное освободившееся жилое помещение должно быть так или иначе присоединено к граничащему с ним помещению, однако возникает проблема, на каком праве такое присоединение должно быть осуществлено?
4. На практике имеет место и ситуация, когда жилое помещение в коммунальной квартире пустует длительное время, сведений о местонахождении прежних жильцов нет, но проживающие в соседних комнатах граждане, обращающиеся к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении им такой освободившейся комнаты по основаниям ст. 59 коммент. закона, получают отказ, мотивированный ссылкой на положения ст. 71 ЖК РФ. Действительно, согласно ст. 71 коммент. закона, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Таким образом, жилое помещение из приведенного примера освободившимся не является, так как обременено правами прежних жильцов и, следовательно, предоставлению в порядке ст. 59 коммент. закона не подлежит.
Не имеют прав, предусмотренных коммент. ст., и граждане, проживающие в жилых помещениях, отнесенных к специализированному жилищному фонду (ст. 92 коммент. закона) — в служебных, в помещениях общежитий, в домах системы социального обслуживания и др.
5. В комментируемой статье установлена очередность предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире.
В первую очередь проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Один из наиболее важных моментов — обязательность проживания претендента на предоставление освободившегося помещения в данной квартире в момент освобождения комнаты. Другими словами, лица, вселившиеся в коммунальную квартиру после освобождения жилого помещения, на которое они претендуют, прав на предоставление им такого помещения не имеют.
Вопросы оснований и порядка признания граждан малоимущими подробно освещены в коммент. ст. 49 ЖК РФ, основания признания нуждающимися в жилых помещениях — в коммент. ст. 51 ЖК РФ.
Указанным в ч. 1 коммент. ст. гражданам освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма.
Во вторую очередь проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
То есть при решении вопроса об очередности предоставления освободившейся комнаты преимущество будут иметь малоимущие и нуждающиеся в жилом помещении граждане. Граждане, чье финансовое и имущественное положение позволяет отнести их к категории малоимущих, но занимающие в данной коммунальной квартире жилое помещение, большее по площади установленной в конкретном регионе учетной нормы (см. коммент. к ст. 50 ЖК РФ), смогут реализовать свои права в соответствии со ст. 59 ЖК РФ только при отсутствии среди своих соседей малоимущих и нуждающихся в жилом помещении лиц.
6. Положения ч. 2 коммент. ст. применяются в неразрывной связи с правилами ч. 2 ст. 51 коммент. закона, согласно которой при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Указанным в ч. 2 коммент. ст. гражданам освободившееся жилое помещение также предоставляется по договору социального найма.
7. Если в коммунальной квартире по местонахождению освободившейся комнаты имеется несколько претендентов на ее предоставление по основаниям ч. ч. 1 и 2 коммент. ст., то вопрос очередности предоставления должен, по нашему мнению, решаться с учетом положений ч. 1 ст. 57 ЖК РФ, в силу которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.
Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, но обеспечены жильем на одного человека менее нормы предоставления, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи (ч. 3 коммент. ст.). Для таких лиц также одним из основных условий предоставления им освободившейся комнаты является факт проживания в данной коммунальной квартире на момент освобождения такого помещения. И так же как и для лиц, указанных в ч. 2 коммент. ст., при решении вопроса об их жилищной обеспеченности применяются указанные выше положения ч. 2 ст. 51 ЖК РФ.
8. Цена купли-продажи освободившегося жилого помещения коммент. законом не установлена и на практике определяется, как правило, на основании законодательства конкретного субъекта РФ. В частности, в Санкт-Петербурге освободившиеся жилые помещения по договору купли-продажи предоставляются гражданам по рыночной цене с применением в отдельных случаях понижающих коэффициентов (ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 г. N 169-27 «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга» (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7)).
9. Во всех перечисленных выше случаях проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от того, из состава какого жилищного фонда — государственного или муниципального — будет осуществляться предоставление).
Срочный выкуп жилья у города возможен, это доступно жильцам коммунальных квартир. Такие квартиры находится в муниципальной собственности, а жильцы, это ответственные квартиросъемщики, которые вправе жить в них, но не имеют на жилье право собственности.
Соответственно, срочный выкуп комнаты возможен только с согласия городских властей. Для этого следует обратиться в муниципальный отдел по управлению имуществом города. Надо понимать, что жильцы комнаты имеют право на покупку используемого жилья.
Жилищный отдел администрации, как правило, устанавливает только одно условий. Выкуп разрешат только тем, кто использовал имущество без нарушений и обеспечивал нормальное состояние.
Как видно, приоритетное право на получение освободившегося жилого помещения имеют наименее социально обеспеченные лица.
При этом в ч. 1 ст.
59 ЖК РФ речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими. В соответствии с ч. 2 ст. 49 ЖК РФ малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
В г. Москве действует Закон от 25.01.2006 г. № 7 «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
К сожалению, нормы указанного закона сформулированы таким образом, что непосвященному человеку крайне трудно разобраться, каким же образом можно определить критерии, которые позволяют рассчитывать на признание малоимущим.
Для иллюстрирования сказанного приведу нормы данного закона.
Так, в соответствии с ч. 1 ст.
2 Закона малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.
При этом согласно ч. 2 ст.
2 Закона имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается. Порядок определения дохода за расчетный период и стоимости имущества устанавливается настоящим Законом. Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, утверждается Правительством Москвы.
Не буду в настоящей статье приводить другие положения Закона, разве что опубликую указанную Методику.
Желание приобрести собственную жилплощадь, пусть и небольшую, все чаще стало приводить людей к решению выкупить долю в коммунальной квартире. Высокие цены на отдельное жилье способствуют спросу на комнаты в коммуналках.
Прежде чем окончательно решиться на этот шаг, следует выяснить, как правильно и по закону оформить выкуп. А также куда обращаться и какие документы понадобятся при соответствующем оформлении.
Коммунальная квартира это жилье, в котором пять или больше комнат, в каждой из которых проживают разные собственники.
Купить долю в первую очередь имеют право соседи, проживающие там же.
Если никто из них не выразил согласия на выкуп комнаты у города, то право передается гражданам, которые стоят на очереди, по причине полного отсутствия жилой площади или нуждающихся в расширении.
Оформить срочную покупку имущества у города можно аналогично покупке другой недвижимости. Но с коммунальным жильем возникают трудности другого рода.
Для покупки недвижимости необходимо согласие всех соседей.
Некоторые из них могут сознательно затягивать процесс подписания согласия, другие вообще могут не жить в квартире и вопрос их нахождения становится приоритетным.
Одной из важнейших составляющих при выкупе доли является цена. Покупатели хотят знать заранее, за какую сумму будут продавать освобождающуюся комнату.
Но этот вопрос остается открытым до момента принятия решения о праве на выкуп. То есть на деле сначала собираете документы, а потом узнаете о стоимости.
Так происходит всегда, когда речь идет о срочном выкупе.
Если же доля уже была подготовлена к продаже, но сделка в последний момент сорвалась, то возможно узнать заранее, сколько она стоит.
Конечно, цена зависит от многих показателей, как от размера помещения, так и от жилищного комплекса, в котором она находится. Именно поэтому заранее нельзя узнать цену, можно только предполагать. Стоимость имущества рассчитывается в день покупки городскими властями.
Если речь идет о муниципальном жилье, то для срочного приобретения потребуется разрешение администрации. В случае приватизированной комнаты, по закону, первыми имеют право приобретения соседи.
В письменном виде собственник обязан уведомить соседей и указать основные условия сделки: стоимость и временные рамки продажи.
Соседи подписывают свой отказ, только после того можно выставлять комнату на свободный рынок.
При этом стоимость должна совпадать с предложенной соседним жителям. Если граждане пожелают выкупить комнату, то сделка должна быть выполнена только с ними. В случае нескольких желающих из соседей, проводится аукцион и выясняется конкретный покупатель продаваемой недвижимости.
Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?
Если семья располагает площадью менее 9 кв. м на члена, то граждане имеют право получить субсидию на срочный выкуп комнаты.
При этом учитываются в первую очередь семьи, стоящие на учете и ожидающие улучшения жилищных условий. Закон позволяет использовать в качестве взноса материнский капитал.
Особое значение имеет наличие у семьи комнаты в данной коммунальной квартире, то есть происходит расширение на данной территории.
Если существует несколько желающих из числа стоящих на муниципальной очереди, приоритет отдается гражданам, ранее всех вставшим на жилищный учет.
Покупка жилья в коммунальной квартире – это один из удобных способов приобретения недорогой недвижимости и вложения небольшой суммы денежных средств. С юридической стороны такая сделка практически не отличается от иных операций с недвижимостью, но имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.
Комната в коммуналке – это часть одного жилища, которая делится между несколькими собственниками. Исходя из норм жилищно-коммунального кодекса, приоритет покупки в первую очередь отдается соседям. В случае отказа от покупки гражданин может подавать объявление о срочной продаже.
Срочно у города выкупить свободную комнату можно исключительно если она никем не приватизирована. При этом, в каждом населенном пункте существует очередь из семей, имеющих первоочередное право на заключение срочной сделки по купле-продаже такого жилья.
Когда жилье будет освобождаться, преимущественное право срочной покупки у малоимущих лиц и у жильцов, которые имеют площадь жилища меньше установленной нормы.
Поэтому, образец содержит указание на эти условия. Данные факты следует подтвердить документально. Оформить все верно, можно с помощью риелторских агентств.
Цена за жилье может быть различной. Как сказано выше, стоимость определяется, исходя из кадастровой цены. При этом она устанавливается властями и всегда довольно низка. Это означает, что стоимость жилья будет приближена к рыночной. Поскольку речь идет о комнате в общей квартире, то она не может быть дорогостоящей.
Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.
А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:
Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.
Для того чтобы купить комнату одного заявления будет мало, поэтому стоит еще дополнительно собрать ряд документов.
- Одним из главных документов есть договор об использовании жилья, который должен быть заключен заранее с муниципальными властями. Этот договор есть документальным подтверждением того, что физическое лицо имеет право на получение комнаты в коммуне.
- Также к заявлению прилагается справка, которая будет подтверждать, что в квартиросъёмщика нет задолженностей по коммунальным услугам.
- Также берутся во внимания долги по квартире, ремонта помещения и так далее.
- Последними важными документами будут копии паспортов жильцов коммунальной квартиры, которые нужны для подтверждения подписей в предоставленном заявлении.
Что нужно сделать для того, чтобы стать счастливым обладателем комнаты в коммуналке?
Ранее уже было оговорено, что процедуру приобретения коммунальной комнаты важно осуществить грамотно в юридическом плане, дабы избежать каких-либо проблем в будущем.
Потенциальная сложность выкупа части коммуналки определяется исходя из нескольких факторов:
- если вы сторонний человек, не имеющий какого-либо отношения к приобретаемой комнате, придется получать разрешение от собственников остальных частей данной коммунальной недвижимости. А в случае их несогласия – или судиться (не рационально, шанс успеха крайне мал), или отказаться от покупки выбранной комнаты и искать альтернативный вариант;
- если вы один из владельцев в данной квартире (имеете в собственности хотя бы одну комнату), то у вас есть преимущественное право выкупа, которым можно без проблем воспользоваться;
- если квартира принадлежит конкретному гражданину, то процесс выкупа осуществляется в общем порядке для сделок купли-продажи недвижимости (естественно, с учетом согласия всех остальных собственников коммуналки);
- если квартира принадлежит местному муниципалитету (государству), то есть большой риск столкнуться с рядом проблем, которые описаны выше.
Если жильцы хотят приобрести помещение в коммуналке, но не имеют средств, чтобы произвести сделку, то у них есть возможность получить банковский кредит. Ипотечный заем предоставляется без особых проблем. Кредитные организации положительно оценивают рассматриваемые в настоящей статье сделки.
Проведение операции требует полного перехода прав на недвижимое имущество к покупателю. Объект будет использоваться в качестве залога, гарантирующего возврат средств кредитору. Так, при оформлении ссуды на комнату накладывается обременение. Снять его можно только после полной уплаты основной части долга и процентов за пользование займом.
Кредитная организация предъявляет требования к клиенту и приобретаемому им жилищу. Чаще всего выгодоприобретатель должен соответствовать следующим критериям:
- возраст – 21-55 лет;
- выработка на последнем месте занятости не менее 6 месяцев;
- общий стаж – полтора года и более;
- ежемесячный заработок, достаточный для внесения платежа.
Иногда комната не имеет других владельцев и принадлежит местному управлению. При возникшем желании приобрести подобную недвижимость, пишется заявление следующего вида:
- личные данные заявителя;
- основания для выполнения процедуры;
- технические сведения по комнате;
- отказ проживающих от выкупа площади;
- квитанция по погашению государственного сбора.
Получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном и в представленном ниже порядке могут следующие категории граждан (ч. 1 — 3 ст. 59 ЖК РФ):
1) проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
2) проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
3) граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.
Для оформления прав на освободившуюся комнату в коммунальной квартире в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите уведомление об освобождении комнаты в коммунальной квартире
Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — Департамент).
В уведомлении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения вопроса о возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанной комнаты можно обратиться для подачи соответствующего заявления в Департамент. Также указан список документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 19.06.2007 N 469-ПП; п. 1 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).
Статья 38. Порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 – 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Московская область. Имеется комната в коммунальной квартире, выделены доли. Наша комната приватизирована – там прописаны я и моя мама. В другой комнате жила одинокая женщина. Два года назад соседка умерла, её комната не была приватизирована. Сейчас в соседнюю комнату домоуправление поселило своего работника (хотя фактически работник там не живет).
Возможно ли нам как то получить вторую комнату, в которой жила соседка. Может быть даже выкупить, если нет возможности получить бесплатно.
И еще я где то слышал, что запрещается создавать коммунальные квартиры – тогда на каком основании в комнату умершей соседки домоуправление кого то заселило.
Как показывает наша практика, при освобождении комнаты в коммунальной квартире на ее получение претендует сразу несколько человек. Что происходит в таком случае? Поскольку вопрос находится в компетенции, прежде всего, районной администрации, такая ситуация подлежит рассмотрению на жилищной комиссии при администрации соответствующего район. На ней коллегиально принимается решение о том, кому из претендентов необходимо предоставить данную комнату. При этом учитывается информация о том, кто из заявителей состоит на учете по улучшению жилищных условий, кто нет. Кто встал на учет раньше, кто позже, или кто может быть в установленном порядке признан малоимущими и нуждающимся в жилых помещениях, или же кто может быть признаны малоимущими + обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.
В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения. Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы. Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.
Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.
Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.
Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.
Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Когда-то действовала специальная норма, по которой для того, чтобы завести домашнее животное в коммунальной квартире, необходимо было получить письменное согласие от всех жильцов. Однако, после того, как в силу вступило Постановление правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», данная норма была отменена.
Однако это не означает, что теперь в коммуналках можно без проблем содержать домашних животных. Если животное крупное, и из-за этого возникает дискомфорт у других жильцов, они вправе настаивать на выселении животного. Также нужно учитывать, что у некоторых граждан возможны аллергические реакции. Они вполне могут подать в суд, если мирно договориться не удастся.
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
Moжнo ли oбмeнять кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe
Кoмнaтy в кoммyнaлкe, ecли oнa нaxoдитcя в вaшeй coбcтвeннocти, мoжнo пoдapить, пpoдaть, ocтaвить в нacлeдcтвo и oбмeнять. Ecли дapитe ee или ocтaвляeтe в нacлeдcтвo, yвeдoмлять дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe нe нyжнo. A ecли пpoдaeтe или xoтитe oбмeнять, oни имeют пpaвo пpeимyщecтвeннoй пoкyпки. To ecть дaжe ecли вы yжe нaшли пoдxoдящий вapиaнт для oбмeнa, вce paвнo oбязaны пpeдлoжить coceдям выкyпить жильe. Бeз этoгo cдeлкa нe cocтoитcя — дoкyмeнты нe пpимyт в Pocpeecтpe.
Teopeтичecки cдeлкy ocпopят, и вaм пpидeтcя вoccтaнoвить пpaвo coбcтвeннocти и вepнyть дeньги пoкyпaтeлю. Пpaктичecки нe бyдeт ничeгo, пoтoмy чтo Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт cдeлкy бeз oткaзa coceдeй выкyпaть y вac нeдвижимocть.
Ecли влaдeлeц coceднeй кoмнaты гocyдapcтвo
Инoгдa кoмнaты в кoммyнaльныx квapтиpax пpинaдлeжaт гocyдapcтвy, тo ecть мyниципaлитeтy. Toгдa в ниx пpoживaют гpaждaнe, oтнocящиecя к льгoтным кaтeгopиям. Oни являютcя нaнимaтeлями жилплoщaди, a нe ee влaдeльцaми. Нyжнo yвeдoмлять o cвoeм peшeнии пpoдaть нeдвижимocть мyниципaлитeт. Пpидитe в aдминиcтpaцию и paccкaжитe oб ycлoвияx пpoдaжи. B тeчeниe 30 днeй мyниципaлитeт пpимeт peшeниe o выкyпe или oткaзe oт выкyпa. Ecли aдминиcтpaция peшит выкyпaть жильe, вы пpoдaдитe eгo eй. Ecли oткaжeтcя, выдacт paзpeшeниe нa пpoдaжy нeдвижимocти. Eгo нyжнo бyдeт пpeдocтaвить в Pocpeecтp.